房(fang)地產開發(fa)項目(mu)可行(xing)性(xing)研究報告(gao)

　　在人們素養不斷提高的(de)今天，報(bao)(bao)(bao)告的(de)適用范圍越(yue)來越(yue)廣泛(fan)，報(bao)(bao)(bao)告包含標(biao)題、正文、結尾等。你知(zhi)道怎(zen)樣(yang)寫(xie)報(bao)(bao)(bao)告才能寫(xie)的(de)好嗎？以(yi)下是小編整理的(de)房地(di)產開發項目可(ke)行性研究報(bao)(bao)(bao)告，供大家參考借鑒，希望可(ke)以(yi)幫助到有需要(yao)的(de)朋友。

　　房地產開發項目可行性研究報告 1

　　一、總 論

　　1.項目建設背景

　　南方A市(shi)B房(fang)地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)公(gong)司開(kai)發(fa)的(de)(de)(de)(de)“98佳(jia)園(yuan)住宅(zhai)(zhai)小區(qu)(qu)” ，以高品(pin)(pin)質的(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)建(jian)設，優(you)美(mei)的(de)(de)(de)(de)居住環境(jing)和(he)一(yi)流(liu)的(de)(de)(de)(de)物業管理為A市(shi)住宅(zhai)(zhai)小區(qu)(qu)樹立了良好(hao)的(de)(de)(de)(de)形(xing)象(xiang)，受到(dao)市(shi)民(min)的(de)(de)(de)(de)廣泛好(hao)評。為滿足A市(shi)城市(shi)居民(min)21世紀新(xin)的(de)(de)(de)(de)住房(fang)要(yao)求(qiu)，創(chuang)建(jian)新(xin)型(xing)城市(shi)住宅(zhai)(zhai)小區(qu)(qu)，該公(gong)司經過全(quan)面認真(zhen)的(de)(de)(de)(de)市(shi)場(chang)調研，對(dui)項目區(qu)(qu)位(wei)環境(jing)進(jin)行反復的(de)(de)(de)(de)分析(xi)比(bi)較，根(gen)據自(zi)前房(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)現狀與發(fa)展趨(qu)勢，選(xuan)擇(ze)靠近(jin)c民(min)族園(yuan)，與“98佳(jia)園(yuan)住宅(zhai)(zhai)小區(qu)(qu)”相連(lian)的(de)(de)(de)(de)現A市(shi)b廠區(qu)(qu)內，開(kai)發(fa)中高檔‘佳(jia)園(yuan)二期(qi)”住宅(zhai)(zhai)，與“佳(jia)園(yuan)一(yi)期(qi)”連(lian)成(cheng)÷片，建(jian)設繼“98佳(jia)園(yuan)住宅(zhai)(zhai)小區(qu)(qu)”之后又一(yi)個高品(pin)(pin)質住宅(zhai)(zhai)小區(qu)(qu)。佳(jia)園(yuan)一(yi)期(qi)銷售(shou)已基本(ben)結束，該公(gong)司和(he)佳(jia)園(yuan)小區(qu)(qu)良好(hao)的(de)(de)(de)(de)形(xing)象(xiang)普(pu)遍得(de)到(dao)A市(shi)市(shi)民(min)和(he)政(zheng)府的(de)(de)(de)(de)認可，由(you)于“佳(jia)園(yuan)二期(qi)”與98佳(jia)園(yuan)僅一(yi)墻之隔，這為本(ben)項目的(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)帶(dai)來不可多得(de)的(de)(de)(de)(de)商機。

　　根據(ju)A市(shi)(shi)(shi)城市(shi)(shi)(shi)規(gui)劃(hua)發(fa)展需要以及白龍路片區控制性(xing)規(gui)劃(hua)要求(qiu)，B房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)公(gong)司(si)已同A市(shi)(shi)(shi)b廠(chang)(chang)以定點拆遷的(de)方式達成協議，獲(huo)得該廠(chang)(chang)33333.5平方米生產(chan)用(yong)地(di)。開(kai)發(fa)建設用(yong)地(di)及土(tu)地(di)用(yong)途(tu)性(xing)質的(de)變更手續由A市(shi)(shi)(shi)土(tu)地(di)管理(li)局和市(shi)(shi)(shi)規(gui)劃(hua)局辦理(li)。根據(ju)城市(shi)(shi)(shi)規(gui)劃(hua)和該市(shi)(shi)(shi)對產(chan)業結(jie)構調(diao)整的(de)有關要求(qiu)，A市(shi)(shi)(shi)D廠(chang)(chang)搬(ban)遷至高新技術開(kai)發(fa)區內。

　　該項目初步方案(an)設計已經完成，“佳園二期”項目建議書已經省計委批(pi)(pi)準，各項前期工作和規劃報批(pi)(pi)方案(an)工作已相繼(ji)開展。

　　2.項目概況

　　(1)項目(mu)(mu)名稱(cheng)：“佳園二期”項目(mu)(mu)。

　　(2)建設地點：A市白龍路。

　　(3)建設單(dan)位：B房(fang)地產開發公司。

　　(4)企業(ye)性質：國有。

　　(5)經(jing)營(ying)(ying)范(fan)圍：主營(ying)(ying)：房地產(chan)開(kai)發(fa)經(jing)營(ying)(ying)。兼營(ying)(ying)：建筑材料、

　　裝飾材料、室內外裝飾。

　　(6)公司類別：專營企業。

　　(7)資質等級：城市(shi)綜合開發(fa)二級。

　　(8)企業概(gai)況(kuang)：B房地產開(kai)發(fa)公(gong)司是(shi)獨資國有(you)房地產開(kai)發(fa)企 業，成立于(yu)1993年(nian)。6年(nian)來，該公(gong)司成功(gong)開(kai)發(fa)了(le)關(guan)上中(zhong)心(xin)區(qu)“宏(hong)興大廈”、錢局街(jie)職工(gong)宿(su)舍(she)項目、交林路職工(gong)宿(su)舍(she)，98佳(jia)(jia) 園(yuan)(yuan)住(zhu)(zhu)宅小區(qu)”等項目，總開(kai)發(fa)面積24萬平方(fang)米，形成一定的(de)開(kai)發(fa)規模(mo)，積累了(le)城市住(zhu)(zhu)宅小區(qu)開(kai)發(fa)經驗(yan)，并創(chuang)出(chu)了(le)佳(jia)(jia)園(yuan)(yuan)小區(qu)品牌(pai)效(xiao)(xiao)應，在A市房地產行業站(zhan)穩了(le)腳(jiao)根，給公(gong)司帶來了(le)良好的(de)經濟效(xiao)(xiao)益和(he)社會(hui)效(xiao)(xiao)益，企業得到了(le)較快的(de)發(fa)展。“佳(jia)(jia)園(yuan)(yuan)二期(qi)”是(shi)該公(gong)司開(kai)發(fa)的(de)高標準精品住(zhu)(zhu)宅小區(qu)。

　　(9)工程概(gai)況(kuang)： “佳園二期”項目(mu)占(zhan)地33333.5平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，總建筑面積76100平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，其中(zhong)多(duo)層住(zhu)宅50960平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，聯排(pai)低層住(zhu)宅10140平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，地下(xia)停車庫15000平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)。經估(gu)算，工程總投資17623萬元，每平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)造價2316元。

　　(10)資(zi)金來源(yuan)：本項(xiang)目(mu)建(jian)設資(zi)金完全由B房(fang)地產開發公司自籌，不(bu)足投(tou)資(zi)通過預(yu)售房(fang)款解決。 根(gen)據收益(yi)(yi)計算，所(suo)得稅(shui)前項(xiang)目(mu)的財務內部收益(yi)(yi)率為19.8%，財務凈(jing)現值(Ic=15%)517萬(wan)元，投(tou)資(zi)回收期2.9年。投(tou)資(zi)利(li)潤率17.8%，利(li)稅(shui)率26.2%，計算期內國(guo)家稅(shui)收2629萬(wan)元。財務分析結(jie)果表明，項(xiang)目(mu)的社(she)會效益(yi)(yi)和(he)經(jing)濟效益(yi)(yi)較好。

　　3.可行性研究報告編制依據(ju)

　　(1)省計(ji)委計(ji)投[2000]X X號(hao)文《關于“佳園二(er)期”項目建議(yi)書的批復》；

　　(2)B房地產(chan)開發公司(si)與(yu)A市D廠(chang)簽定的《國(guo)有(you)土(tu)(tu)地轉(zhuan)讓造成房屋(wu)拆(chai)遷、停(ting)產(chan)損失的補(bu)償(chang)合同》以及(ji)《國(guo)有(you)土(tu)(tu)地使(shi)用權(quan)轉(zhuan)讓合同》；

　　(3)A市規劃設計院(yuan)《白龍路沿線控制性詳細規劃》；

　　(4)A市理工(gong)大學(xue)(xue)建筑工(gong)程學(xue)(xue)院設計(ji)研究院《“佳園二(er)期”項(xiang)目初步規劃方案》；

　　(5)白(bai)龍寺(si)片(pian)區地(di)質勘探資(zi)料；

　　(6)A市城市規劃(hua)局《A市土(tu)地使用變更(geng)通知書》；

　　(7)省審計事務(wu)所驗資證明；

　　(8)A市(shi)城市(shi)合作銀(yin)行資金證明；

　　(9)國家(jia)計委《建設項(xiang)目經濟評價方(fang)法與參數(第二版)》；

　　(10)建設部(bu)《房地(di)產開發(fa)項(xiang)目(mu)經濟評價方(fang)法》。

　　4.可(ke)行性研(yan)(yan)究(jiu)報告研(yan)(yan)究(jiu)范圍

　　根(gen)據(ju)“佳園二期(qi)”項(xiang)目建(jian)議書批復和(he)初步規(gui)劃方(fang)案(an)，本研究工作范圍主要是(shi)住宅(zhai)市(shi)場分析及營銷戰略，建(jian)設規(gui)模及功能(neng)，住宅(zhai)及公(gong)用工程(cheng)建(jian)設方(fang)案(an)，投資估算(suan)與資金籌措，項(xiang)目經濟效(xiao)益(yi)評(ping)價等。

　　5. 研究結(jie)論(lun)及(ji)建議

　　本(ben)項(xiang)(xiang)目屬房(fang)地(di)產(chan)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)開發項(xiang)(xiang)目，符合國(guo)家城(cheng)鎮(zhen)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)開發建(jian)(jian)(jian)設產(chan)業政策(ce)，開發用(yong)地(di)變更及項(xiang)(xiang)目建(jian)(jian)(jian)設規劃手續已(yi)在辦理，建(jian)(jian)(jian)設資金完全自籌，現場建(jian)(jian)(jian)設條件具備。針(zhen)對商品房(fang)升級換代，住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)建(jian)(jian)(jian)設由低檔走向高檔的(de)發展趨勢和(he)A市已(yi)有(you)(you)一部分(fen)收入(ru)較高的(de)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)消費群體，戶型規劃為中(zhong)高檔住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)，根據對A市住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)市場分(fen)析預測，項(xiang)(xiang)目開發有(you)(you)市場銷(xiao)路。財務(wu)分(fen)析結果表明，項(xiang)(xiang)目經(jing)濟效(xiao)益可(ke)行。本(ben)項(xiang)(xiang)目開發土地(di)利用(yong)A市D廠生產(chan)用(yong)地(di)，對盤活國(guo)有(you)(you)資產(chan)，推進國(guo)有(you)(you)企業產(chan)業結構調整，有(you)(you)明顯的(de)社會效(xiao)益。

　　從目前房地產(chan)市場(chang)分析，商品住(zhu)宅(zhai)(zhai)結構性的(de)(de)矛(mao)盾(dun)還(huan)很(hen)突出(chu)，建議在下(xia)一(yi)步(bu)方案規(gui)劃(hua)時，對初(chu)步(bu)確定的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)(zhai)戶型(xing)和功能(neng)標準(zhun)再作(zuo)進(jin)一(yi)步(bu)的(de)(de)市場(chang)調研，尤其是面積較(jiao)大的(de)(de)聯(lian)排商品房，如完全作(zuo)為住(zhu)宅(zhai)(zhai)，要根據市場(chang)變化(hua)作(zuo)出(chu)更為準(zhun)確的(de)(de)市場(chang)定位，調整(zheng)戶型(xing)或(huo)面積，并做好工程建設(she)規(gui)劃(hua)，加(jia)強樓(lou)盤營銷工作(zuo)，降低開發建設(she)成本，盡量減小項目風險。

　　6.主(zhu)要經濟(ji)技術指標

　　“佳園二期’’項目主要經濟技術(shu)指標見(jian)表3—1。

　　表3-1 “佳(jia)園(yuan)二期”項目主要經濟技術(shu)指標

　　序號(hao) 項目名稱 單位 指標

　　1 總(zong)占地面(mian)積 平方米 33333.5

　　2 總建筑面積(ji) 平方米 76100

　　3 建筑容積率 1.4

　　4 小區綠化率 % 40以上

　　5 戶均面積 多層住宅 平方(fang)米/戶 A型100、B型160

　　聯排(pai)低層(ceng)住宅(zhai) 平方(fang)米/戶 260

　　6 地(di)下停車(che)庫(ku)車(che)位 30平方米(mi)/車(che)位 500個15000平米(mi)

　　7 綜合售價(jia) 多(duo)層住宅 元/平(ping)方米 2950

　　聯排(pai)低(di)層住宅 元/平方米 3850

　　8 地下停車庫 元/位 7500

　　9 建設投資 萬元 17623

　　10 每平方米建(jian)設(she)投資 元 2316

　　11 投(tou)資利(li)潤率 % 17.7

　　12 全部(bu)投資財務內部(bu)收益率(稅前) % 18.7

　　13 全部投資(zi)財務凈(jing)現值(稅(shui)前) 萬元 379

　　14 全部投(tou)資投(tou)資回(hui)收期(稅前) 年 2.9

　　二、住宅市場分析與營銷戰略

　　1、當前住(zhu)宅市場現狀(zhuang)

　　進(jin)入2000年以來，在加快住(zhu)宅建設(she)和深化城鎮(zhen)住(zhu)房制層(ceng)革的推動下，以住(zhu)宅為主(zhu)(zhu)體(ti)的房地產市場(chang)，總(zong)體(ti)上呈現平穩發展的態勢。主(zhu)(zhu)要表(biao)現在：

　　(1)商品房(fang)開(kai)發投資(zi)穩步回(hui)升。1992年(nian)(nian)房(fang)地產(chan)業超(chao)速發1993年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)起(qi)宏觀調控，至1995年(nian)(nian)以(yi)后，房(fang)地產(chan)開(kai)發投資(zi)一度出現增速減緩的趨勢。1997年(nian)(nian)以(yi)后，商品房(fang)投資(zi)逐步增加，1998年(nian)(nian)，在國民生產(chan)總值增長的7.8%中，住宅建設的貢(gong)獻率達到1個百分點以(yi)上。

　　(2)在住房分配貨幣化(hua)和各地(di)促進房地(di)產(chan)市場(chang)政(zheng)策推動下，居(ju)民(min)對住房消(xiao)費的(de)(de)投(tou)入迅速(su)增加，購房積極性大大提(ti)高，新(xin)的(de)(de)消(xiao)費熱點正在逐(zhu)步形成。

　　(3)住房公積金制度逐步完善，個人住房消費(fei)貸款迅(xun)猛發(fa)展。近幾年(nian)來，住房消費(fei)信貸迅(xun)速發(fa)展起來，有力地(di)支(zhi)持(chi)了居民房，成為啟(qi)動房地(di)產市(shi)場(chang)的一(yi)大亮點(dian)。

　　(4)房地產二(er)、三級市(shi)場(chang)(chang)聯動(dong)效(xiao)應突出(chu)，三級市(shi)場(chang)(chang)漸趨活(huo)躍。房地產二(er)、三級市(shi)場(chang)(chang)聯動(dong)從理論探討轉向廣泛的(de)實踐(jian)，房屋置換活(huo)動(dong)蓬勃展開，必將成為住宅市(shi)場(chang)(chang)的(de)一個熱點。

　　2、A市商品房現狀與市場需求

　　A市(shi)(shi)(shi)城市(shi)(shi)(shi)住(zhu)宅(zhai)建(jian)設速度(du)加快，城市(shi)(shi)(shi)居(ju)民(min)(min)人(ren)均居(ju)住(zhu)面積(ji)1998年達到(dao)了10.98平方米，位(wei)居(ju)全國大中城市(shi)(shi)(shi)前列。但商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)住(zhu)宅(zhai)在居(ju)民(min)(min)住(zhu)房(fang)(fang)中所占(zhan)的(de)(de)比例(li)不(bu)大，家庭每戶總建(jian)筑面積(ji)還比較小(xiao)。從A市(shi)(shi)(shi)城市(shi)(shi)(shi)居(ju)民(min)(min)住(zhu)房(fang)(fang)構成現狀來看(kan)，商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅(zhai)市(shi)(shi)(shi)場蘊藏著巨大的(de)(de)需求潛(qian)力。根據有(you)關市(shi)(shi)(shi)場調查(cha)資料，A市(shi)(shi)(shi)目(mu)(mu)前有(you)26%的(de)(de)市(shi)(shi)(shi)民(min)(min)住(zhu)房(fang)(fang)是(shi)“單位(wei)借房(fang)(fang)”，約39%屬“房(fang)(fang)改房(fang)(fang)”，19%是(shi)“私房(fang)(fang)”，只有(you)16%的(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)是(shi)居(ju)民(min)(min)“購買的(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)”。從以(yi)上現象(xiang)可以(yi)看(kan)出，目(mu)(mu)前商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)在A市(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)民(min)(min)住(zhu)宅(zhai)構成中所占(zhan)的(de)(de)比例(li)仍(reng)然很(hen)小(xiao)，商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)的(de)(de)消費(fei)潛(qian)力和商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)市(shi)(shi)(shi)場空間很(hen)大。隨(sui)著住(zhu)房(fang)(fang)制(zhi)度(du)改革的(de)(de)進一步深入，住(zhu)房(fang)(fang)分(fen)配(pei)貨幣化，住(zhu)房(fang)(fang)消費(fei)信貸擴展和住(zhu)房(fang)(fang)二級市(shi)(shi)(shi)場的(de)(de)開放，商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅(zhai)將成為居(ju)民(min)(min)主要(yao)的(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)來源。

　　再從每(mei)戶(hu)住(zhu)(zhu)(zhu)房總(zong)建筑面積來(lai)看，居民住(zhu)(zhu)(zhu)房60平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)(指(zhi)建筑面積，下同(tong))以(yi)下的(de)(de)(de)占38.96%，60～80平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)的(de)(de)(de)占33.8%，81～100平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)的(de)(de)(de)占14.82%，101～120平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)的(de)(de)(de)占8.02%，121～140平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)和(he)141平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)以(yi)上的(de)(de)(de)分(fen)別(bie)只占2.82%和(he)1.57%，有近87.58%的(de)(de)(de)家(jia)庭(ting)住(zhu)(zhu)(zhu)房面積在100平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)以(yi)下。隨著居民生活水平(ping)(ping)的(de)(de)(de)提高(gao)(gao)，收(shou)入的(de)(de)(de)增加，部分(fen)高(gao)(gao)收(shou)人人群要求住(zhu)(zhu)(zhu)房寬敞、舒(shu)適(shi)、功能齊備及(ji)居住(zhu)(zhu)(zhu)環境典雅，每(mei)套住(zhu)(zhu)(zhu)宅面積在100平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)(mi)以(yi)上住(zhu)(zhu)(zhu)房尸數將(jiang)比(bi)現在有較(jiao)大(da)(da)的(de)(de)(de)提高(gao)(gao)，住(zhu)(zhu)(zhu)房的(de)(de)(de)升級換代(dai)蘊藏巨大(da)(da)的(de)(de)(de)消費潛(qian)力。

　　3.“精品(pin)住宅(zhai)”的市場(chang)需(xu)求及發展(zhan)

　　“人與自然和(he)諧發(fa)(fa)展(zhan)”是(shi)21世紀(ji)對(dui)(dui)城(cheng)市(shi)(shi)新型住(zhu)宅小(xiao)(xiao)區(qu)的(de)(de)(de)(de)呼(hu)喚，也是(shi)今后對(dui)(dui)城(cheng)市(shi)(shi)住(zhu)宅小(xiao)(xiao)區(qu)開發(fa)(fa)建(jian)設的(de)(de)(de)(de)要求(qiu)。隨著A市(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)居(ju)(ju)民(min)(min)收入的(de)(de)(de)(de)日益增加(jia)，物(wu)質文(wen)化生活(huo)水平(ping)不斷提高，居(ju)(ju)住(zhu)條件(jian)也從只(zhi)要求(qiu)戶內(nei)寬敞、舒適，轉(zhuan)移到對(dui)(dui)住(zhu)宅的(de)(de)(de)(de)功(gong)能、品(pin)質、科技含量等方面(mian)來，不僅要求(qiu)規劃合理(li)，建(jian)筑容積率低，而且要求(qiu)綠地率高。根據(ju)A市(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)經(jing)濟社會發(fa)(fa)展(zhan)，以及商品(pin)房今后發(fa)(fa)展(zhan)趨勢預(yu)測(ce)，這類“精(jing)品(pin)住(zhu)宅”將(jiang)(jiang)有不小(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)消費需求(qiu)，并將(jiang)(jiang)逐(zhu)步成為(wei)城(cheng)市(shi)(shi)居(ju)(ju)民(min)(min)今后商品(pin)住(zhu)房的(de)(de)(de)(de)重要選擇條件(jian)。“精(jing)品(pin)住(zhu)宅’’的(de)(de)(de)(de)表(biao)現為(wei)：

　　3.1 住宅(zhai)市場趨向細(xi)分化

　　隨著福利分(fen)房(fang)制度的(de)(de)結(jie)束，個(ge)人(ren)(ren)購房(fang)將成(cheng)為住(zhu)宅(zhai)消(xiao)費(fei)(fei)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)主流。在住(zhu)宅(zhai)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)日趨(qu)活躍(yue)，買方(fang)面臨(lin)多(duo)種選擇的(de)(de)今天(tian)，一個(ge)樓盤吸引消(xiao)費(fei)(fei)者(zhe)的(de)(de)前提應該是啟己與眾不(bu)同(tong)的(de)(de)個(ge)性，換(huan)句話說，住(zhu)宅(zhai)細分(fen)是今后住(zhu)宅(zhai)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)發展趨(qu)勢。前兩年，A市(shi)(shi)(shi)住(zhu)宅(zhai)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)針(zhen)對一些消(xiao)費(fei)(fei)群(qun)體，推出高(gao)標準、多(duo)戶(hu)型新型住(zhu)宅(zhai)，由(you)于(yu)住(zhu)宅(zhai)小區(qu)環境優美(mei)、品質高(gao)，售價合理，剛剛推出就賣掉60%以(yi)上，銷售火爆。從(cong)中可以(yi)看出，住(zhu)宅(zhai)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)一個(ge)發展方(fang)向是住(zhu)宅(zhai)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)細分(fen)化。對住(zhu)宅(zhai)從(cong)業人(ren)(ren)員的(de)(de)專業化程度要求(qiu)也越(yue)來越(yue)高(gao)。市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)對規劃、設計、營銷管理、施工質量的(de)(de)敏感度越(yue)來越(yue)高(gao)，并要求(qiu)從(cong)業人(ren)(ren)員的(de)(de)專業水平也應隨之提高(gao)。

　　3.2 商品房市場(chang)進(jin)入品牌角(jiao)逐時代(dai)

　　隨著住(zhu)(zhu)宅(zhai)市(shi)場(chang)的(de)(de)不斷發(fa)育和(he)競爭的(de)(de)日趨(qu)激烈，住(zhu)(zhu)宅(zhai)市(shi)場(chang)品牌(pai)(pai)商(shang)品房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)出現勢在必行。在商(shang)品房(fang)(fang)(fang)日益走向買(mai)方市(shi)場(chang)的(de)(de)今天，消(xiao)費者對于(yu)商(shang)品房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)關注將越(yue)來越(yue)具(ju)體(ti)全面(mian)，不僅要(yao)求住(zhu)(zhu)宅(zhai)居住(zhu)(zhu)舒適、環境優美、配套(tao)齊全，還要(yao)考慮(lv)文化(hua)品位(wei)、今后改造余地(di)以及(ji)(ji)升值潛(qian)力等等，這(zhe)些(xie)都是(shi)促成品牌(pai)(pai)商(shang)品房(fang)(fang)(fang)出現的(de)(de)客觀環境。同時，開(kai)(kai)發(fa)商(shang)也會逐(zhu)(zhu)漸認識到品牌(pai)(pai)在住(zhu)(zhu)宅(zhai)開(kai)(kai)發(fa)中的(de)(de)作用(yong)，加(jia)大投資力度，全面(mian)提升樓盤品質，瞄(miao)準高品質商(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)這(zhe)一誘人(ren)的(de)(de)市(shi)場(chang)。在去年(nian)A市(shi)房(fang)(fang)(fang)地(di)產及(ji)(ji)相關產業(ye)展示會上，許多購房(fang)(fang)(fang)者已把(ba)咨詢的(de)(de)重點(dian)由(you)價格區位(wei)轉向開(kai)(kai)發(fa)商(shang)的(de)(de)品牌(pai)(pai)。“佳園一期”住(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)(de)成功開(kai)(kai)發(fa)和(he)火爆銷(xiao)售，就是(shi)一個最(zui)好(hao)的(de)(de)例(li)子(zi)。商(shang)品房(fang)(fang)(fang)市(shi)場(chang)出現品牌(pai)(pai)角逐(zhu)(zhu)趨(qu)勢的(de)(de)原(yuan)因，主要(yao)有：

　　(1)先富者的(de)市(shi)場潛力。A市(shi)改革開放20年來，經濟快(kuai)速(su)發展，城市(shi)居民收入水(shui)平(ping)有(you)很(hen)大(da)(da)提高(gao)，城市(shi)人(ren)均收入和消費居國內大(da)(da)中城市(shi)中上水(shui)平(ping)，據有(you)關資料統計，富裕(yu)家庭約占(zhan)3%左右，最(zui)近(jin)兩年，富裕(yu)家庭這一比例又有(you)提高(gao)，今后還(huan)將進一步提高(gao)。這部分富裕(yu)家庭對中高(gao)檔商品住(zhu)房的(de).需求很(hen)大(da)(da)，形(xing)成先富者市(shi)場潛力。

　　沿白龍路向(xiang)前是(shi)新(xin)迎小區和大樹營、曙光、東華(hua)小區一帶，是(shi)A市較早開(kai)(kai)發的商(shang)品(pin)(pin)(pin)住宅(zhai)區，區內人口密度(du)大，聚(ju)集(ji)了眾多先富(fu)(fu)起來的人士，下(xia)一步商(shang)品(pin)(pin)(pin)房的更新(xin)換代，加(jia)上二，、三級市場的放(fang)開(kai)(kai)，將(jiang)為(wei)商(shang)品(pin)(pin)(pin)房交易提(ti)供方便，并有可能使先富(fu)(fu)者對高檔(dang)次 的品(pin)(pin)(pin)牌(pai)商(shang)品(pin)(pin)(pin)住宅(zhai)的潛在需(xu)求轉化為(wei)現實需(xu)求。

　　(2)商業消(xiao)費潛力。A市(shi)是面向東亞的(de)國(guo)(guo)際性商貿旅游(you)城(cheng)市(shi)，發展商貿一直(zhi)是A市(shi)經濟發展的(de)重(zhong)點(dian)之一。由于幾次博(bo)覽 會的(de)成功舉辦(ban)，提高(gao)了A市(shi)在(zai)國(guo)(guo)際國(guo)(guo)內的(de)知名度(du)，為A市(shi)城(cheng)市(shi) 經濟發展帶來(lai)前所未有(you)的(de)機遇，商貿旅游(you)繁榮，駐(zhu)市(shi)各(ge)類商業機構眾(zhong)多，今后私營企業也越(yue)來(lai)越(yue)多，私營企業主的(de)住(zhu)房需求趨

　　旺(wang)，隨著多種所有制成分共存的(de)發展，大面積戶型住(zhu)(zhu)宅可(ke)辦公和居住(zhu)(zhu)兩用，因此高(gao)檔次(ci)的(de)商品(pin)住(zhu)(zhu)房(fang)將形(xing)成一(yi)定的(de)市場(chang)需求(qiu)，像(xiang) 98佳園這(zhe)樣環境優美、檔次(ci)較高(gao)的(de)住(zhu)(zhu)宅，無(wu)論是銷售或出租都有較大的(de)市場(chang)潛力(li)。

　　(3)項目(mu)區(qu)位市(shi)場潛(qian)力。“佳園二期(qi)”項目(mu)位于C民(min)族園以(yi)南，環境得(de)(de)天(tian)獨厚，是開(kai)(kai)發高品質的精品住宅小(xiao)區(qu)不可多得(de)(de)的地段位置，加上開(kai)(kai)發建(jian)設條件(jian)優越，開(kai)(kai)發品牌商品住宅具(ju)有無可比擬的區(qu)位優勢，并(bing)蘊(yun)藏著巨大的區(qu)位市(shi)場潛(qian)力。

　　3.3 戶內智能科技的運用成為住宅(zhai)市場的亮(liang)點

　　戶內智(zhi)能(neng)科(ke)技(ji)的(de)(de)運用(yong)是目前住(zhu)宅(zhai)開發(fa)(fa)的(de)(de)重(zhong)大(da)課題，它包含新型居(ju)室(shi)建筑材料的(de)(de)運用(yong)以及(ji)居(ju)室(shi)內部(bu)智(zhi)能(neng)化設施的(de)(de)安(an)排(pai)，智(zhi)能(neng)住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)優勢(shi)不(bu)(bu)僅在(zai)于其(qi)高(gao)科(ke)技(ji)和高(gao)智(zhi)能(neng)使(shi)業(ye)主保持與時(shi)代同步，更在(zai)于其(qi)高(gao)附(fu)加值性：一套性能(neng)良好、可(ke)更新換(huan)代的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)智(zhi)能(neng)系統會隨著未(wei)來科(ke)技(ji)的(de)(de)發(fa)(fa)展不(bu)(bu)斷增(zeng)加新內容，使(shi)住(zhu)宅(zhai)本身的(de)(de)科(ke)技(ji)含量(liang)也不(bu)(bu)斷更新。這方面的(de)(de)意義遠(yuan)超過普(pu)通的(de)(de)實(shi)體建材所(suo)能(neng)實(shi)現的(de)(de)價值，提高(gao)了住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)檔(dang)次(ci)、品(pin)牌(pai)和價值。

　　3.4 消費者對住宅質量和物業管理的關注

　　消(xiao)費者購(gou)房是個人(ren)的(de)投資(zi)置業行為，因此質量是購(gou)房者首要(yao)(yao)關(guan)注的(de)問題(ti)。住(zhu)宅(zhai)(zhai)質量要(yao)(yao)從幾個方面進行全(quan)面考(kao)慮。一(yi)是安(an)(an)(an)全(quan)性(xing)方面，主要(yao)(yao)是結構安(an)(an)(an)全(quan)和設備(bei)安(an)(an)(an)全(quan)。二是功能性(xing)方面，住(zhu)宅(zhai)(zhai)應具有(you)完備(bei)的(de)居住(zhu)功能，將來高(gao)價格的(de)住(zhu)宅(zhai)(zhai)應是最好的(de)住(zhu)宅(zhai)(zhai)。三是舒(shu)適性(xing)方面，包(bao)括衛(wei)生、日照、通風、室外環境等。四是適用性(xing)方面，一(yi)個家(jia)庭在不(bu)同(tong)(tong)時期有(you)著(zhu)不(bu)同(tong)(tong)的(de)家(jia)庭結構，對(dui)住(zhu)宅(zhai)(zhai)消(xiao)費也有(you)不(bu)同(tong)(tong)的(de)要(yao)(yao)求，因此會形成若(ruo)干即期消(xiao)費。所(suo)以，住(zhu)宅(zhai)(zhai)設計要(yao)(yao)超前并考(kao)慮可改造。物業管理是消(xiao)費者購(gou)房考(kao)慮的(de)另一(yi)重要(yao)(yao)因素。對(dui)于購(gou)房者來說，包(bao)括售(shou)后服務內容的(de)物業管理與(yu)住(zhu)宅(zhai)(zhai)本身的(de)質量同(tong)(tong)等重要(yao)(yao)，他們要(yao)(yao)求物業管理具有(you)多種(zhong)功能和高(gao)品位，收(shou)費合理，物有(you)所(suo)值(zhi)。

　　3.5 住宅開發及開發商向規(gui)模(mo)化發展

　　前幾年，A市(shi)城市(shi)住宅(zhai)開(kai)發(fa)(fa)數(shu)量發(fa)(fa)展(zhan)過快，但(dan)開(kai)發(fa)(fa)規(gui)模(mo)偏小(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)。目前A市(shi)已(yi)有(you)(you)(you)各類資質(zhi)的(de)(de)(de)房地(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)企(qi)業(ye)200多(duo)個，除新(xin)迎、江岸、春苑、佳園、北辰等(deng)小(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)區(qu)(qu)外，大(da)(da)多(duo)規(gui)模(mo)較小(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)，不但(dan)開(kai)發(fa)(fa)成本(ben)高，還引發(fa)(fa)住宅(zhai)市(shi)場惡(e)性競(jing)爭(zheng)、粗制濫造、哄(hong)抬地(di)(di)價等(deng)問題。新(xin)時代住宅(zhai)不僅要(yao)求戶(hu)內居(ju)住舒適，有(you)(you)(you)足夠的(de)(de)(de)居(ju)住空間，功(gong)能(neng)設施(shi)齊全，還要(yao)有(you)(you)(you)合理的(de)(de)(de)銷售(shou)價格。房地(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)只有(you)(you)(you)通過大(da)(da)規(gui)模(mo)、低成本(ben)開(kai)發(fa)(fa)，才能(neng)滿足用戶(hu)的(de)(de)(de)要(yao)求。A市(shi)目前開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)北辰小(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)區(qu)(qu)、陽光小(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)區(qu)(qu)等(deng)開(kai)發(fa)(fa)建設規(gui)模(mo)都(dou)在千戶(hu)以上，具有(you)(you)(you)很強的(de)(de)(de)市(shi)場競(jing)爭(zheng)力。住宅(zhai)開(kai)發(fa)(fa)向規(gui)模(mo)化發(fa)(fa)展(zhan)，形成新(xin)的(de)(de)(de)住宅(zhai)市(shi)場競(jing)爭(zheng)，也促使(shi)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)向規(gui)模(mo)化方向發(fa)(fa)展(zhan)。從A市(shi)最近兩年的(de)(de)(de)房地(di)(di)產(chan)市(shi)場上也能(neng)看出這一變化，一批實力雄厚、具有(you)(you)(you)豐(feng)富操作經驗的(de)(de)(de)大(da)(da)型房地(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)企(qi)業(ye)將(jiang)涌現(xian)出來(lai)，并占市(shi)場主導地(di)(di)位。

　　3.6 住房(fang)消(xiao)(xiao)費(fei)逐(zhu)步成為居(ju)民消(xiao)(xiao)費(fei)熱點和投資手段

　　隨著(zhu)A市(shi)城鎮居(ju)民(min)(min)收入(ru)水(shui)平的(de)(de)(de)逐步提高(gao)，住(zhu)宅消(xiao)(xiao)(xiao)費將逐步成為(wei)居(ju)民(min)(min)消(xiao)(xiao)(xiao)費熱(re)點和投(tou)資手(shou)段。目前，A市(shi)居(ju)民(min)(min)購房(fang)除直接居(ju)住(zhu)或(huo)自(zi)用(yong)外，有近(jin)15%是(shi)用(yong)于投(tou)資保(bao)值、增(zeng)值或(huo)出租，這(zhe)(zhe)與A市(shi)市(shi)民(min)(min)近(jin)幾年(nian)(nian)生活水(shui)平很快提高(gao)不無關系(xi)。據有關資料統計(ji)，1990年(nian)(nian)A市(shi)城鎮居(ju)民(min)(min)人(ren)均收入(ru)為(wei)1579元(yuan)，1995年(nian)(nian)為(wei)4384元(yuan)，1996年(nian)(nian)汰到(dao)5151元(yuan)，1997年(nian)(nian)達(da)到(dao)6243元(yuan)，1997年(nian)(nian)比1995年(nian)(nian)實際增(zeng)長42.4%。在居(ju)民(min)(min)消(xiao)(xiao)(xiao)費支出中(zhong)恩(en)格爾(er)系(xi)數(shu)已由(you)1990年(nian)(nian)的(de)(de)(de)55.7%降(jiang)到(dao)1996年(nian)(nian)的(de)(de)(de)47.1%，最近(jin)幾年(nian)(nian)這(zhe)(zhe)一(yi)系(xi)數(shu)又有新的(de)(de)(de)下(xia)降(jiang)，這(zhe)(zhe)標志著(zhu)居(ju)民(min)(min)生活由(you)“溫(wen)飽型(xing)”向(xiang)“小康型(xing)”的(de)(de)(de)過渡。隨著(zhu)城市(shi)耐用(yong)消(xiao)(xiao)(xiao)費品逐步飽和后，消(xiao)(xiao)(xiao)費熱(re)點將轉向(xiang)住(zhu)房(fang)、汽車消(xiao)(xiao)(xiao)費，這(zhe)(zhe)是(shi)一(yi)個必然的(de)(de)(de)趨(qu)勢(shi)。隨著(zhu)居(ju)民(min)(min)消(xiao)(xiao)(xiao)費水(shui)平的(de)(de)(de)提高(gao)和住(zhu)房(fang)分(fen)配方(fang)式(shi)的(de)(de)(de)改革，家庭住(zhu)房(fang)消(xiao)(xiao)(xiao)費支出的(de)(de)(de)平均比重(zhong)將由(you)5.1%上(shang)升(sheng)到(dao)12%左右。其中(zhong)中(zhong)低收入(ru)的(de)(de)(de)家庭為(wei)6%～10%，中(zhong)高(gao)收入(ru)家庭為(wei)13%—16%，富(fu)裕家庭占20%--30%，加(jia)上(shang)銀行住(zhu)房(fang)按揭貸款的(de)(de)(de)支持，住(zhu)房(fang)消(xiao)(xiao)(xiao)費熱(re)，點將加(jia)快形成。個人(ren)購房(fang)的(de)(de)(de)比例也由(you)“八(ba)五”時期的(de)(de)(de)28%增(zeng)加(jia)到(dao)1997年(nian)(nian)的(de)(de)(de)32%，目前這(zhe)(zhe)一(yi)比例已超過50%，并(bing)保(bao)持逐步上(shang)升(sheng)的(de)(de)(de)勢(shi)頭。

　　從(cong)以上(shang)分(fen)析可以看出，“佳(jia)園(yuan)一期”、“北辰(chen)小區”、“陽光小區”、“金康(kang)園(yuan)’’等的(de)成(cheng)功開(kai)發，預示著(zhu)未(wei)來商(shang)品(pin)房的(de)升級換代，由低(di)檔走向高檔，高品(pin)質(zhi)開(kai)發已成(cheng)為新趨(qu)勢，“佳(jia)園(yuan)二期”市(shi)場 定位在(zai)中高檔住宅，是有(you)其市(shi)場需求依據(ju)的(de)。

　　4，當前住(zhu)宅市場(chang)面臨的矛(mao)盾和問題

　　目前(qian)，以住宅為主(zhu)體的(de)(de)房(fang)地產市場在發展(zhan)過程中(zhong)面(mian)臨著一些深層(ceng)次的(de)(de)矛盾，結構(gou)性、階段性、體制性供給過剩的(de)(de)現象(xiang)突出，市場有效需求的(de)(de)不足。主(zhu)要表現在以下三個方面(mian)：

　　(1) 商品房(fang)(fang)空置量(liang)繼續上升(sheng)，消(xiao)化空置房(fang)(fang)壓(ya)力加大。據有關資料(liao)統計，A市

　　空置商品房已達(da)80余(yu)萬平(ping)方米，一(yi)些(xie)建(jian)設標準低，施工質(zhi)量(liang)差，戶型(xing)不(bu)合理，設施或(huo)居住(zhu)環境不(bu)良的(de)商品房空置率(lv)還將進(jin)一(yi)步(bu)增加。

　　(2) 住房制度(du)改(gai)革未能達到預期進度(du)，各種政策的落實未能實際(ji)到位，住宅市(shi)場消費需求的良性循環要有一個較長的形(xing)成(cheng)過程。

　　(3) 市(shi)(shi)場(chang)發育(yu)程度(du)整體(ti)水平偏(pian)低(di)，地區之(zhi)間(jian)發展嚴重不平衡。‘‘佳(jia)園二期”住宅(zhai)開發也(ye)面臨住宅(zhai)市(shi)(shi)場(chang)供大(da)(da)于(yu)求的(de)(de)矛(mao)盾(dun)。雖(sui)然隨著(zhu)福利(li)房(fang)(fang)的(de)(de)取消，房(fang)(fang)地產二、三級市(shi)(shi)場(chang)逐(zhu)步開放(fang)，居民(min)收入水平逐(zhu)步提高(gao)，為商(shang)品(pin)房(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)發育(yu)打下了一(yi)定的(de)(de)基礎，但目前結構性供給(gei)(gei)過(guo)剩與市(shi)(shi)場(chang)有效需求不足(zu)的(de)(de)矛(mao)盾(dun)十分突出，加上政府在2000年后(hou)將建成1000萬平方(fang)米(mi)的(de)(de)經濟適用房(fang)(fang)，低(di)檔(dang)房(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)供給(gei)(gei)量很大(da)(da)，對(dui)房(fang)(fang)地產價格將產生較(jiao)大(da)(da)影響，導致本項目的(de)(de)開發有一(yi)定的(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)風險。

　　5.營銷戰略

　　根據(ju)上(shang)述(shu)分析和本(ben)項(xiang)目(mu)市場定(ding)(ding)位，制定(ding)(ding)以下(xia)營(ying)銷(xiao)戰(zhan)略：

　　5.1 確(que)定項目整體形象

　　‘‘佳(jia)園(yuan)二期(qi)’’ 與(yu)“98佳(jia)園(yuan)”地(di)塊相連。佳(jia)園(yuan)小(xiao)區(qu)已成功開(kai)發，其品(pin)牌形(xing)象得到了A市(shi)(shi)市(shi)(shi)民和(he)政府(fu)的認同(tong)，在(zai)A市(shi)(shi)房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場(chang)有一定影響，建立了一定信譽(yu)。“佳(jia)園(yuan)二期(qi)”處于C民族園(yuan)片區(qu)，地(di)段位置優越，小(xiao)區(qu)整體形(xing)象根據“人與(yu)自然”這一主(zhu)題，強調(diao)(diao)綜(zong)合環境(jing)和(he)居住(zhu)(zhu)生活方(fang)式(shi)協調(diao)(diao)，注重消費(fei)者人際、精神和(he)心理上(shang)的需(xu)求(qiu)和(he)溝通，人與(yu)自然的和(he)諧，從規劃、設計、營銷、管理等方(fang)面突出該住(zhu)(zhu)宅小(xiao)區(qu)主(zhu)體形(xing)象，營造21世紀高素質(zhi)物業，開(kai)發繼“98佳(jia)園(yuan)”之后又一個精品(pin)住(zhu)(zhu)宅小(xiao)區(qu)。

　　5.2 “賣點”分析

　　‘‘佳園二期”住宅小(xiao)區憑借其優(you)(you)越的(de)地段位置和(he)區位優(you)(you)勢，小(xiao)區住宅銷售的(de)“賣(mai)點”主要(yao)是：

　　(1) 小區規劃不是(shi)簡單(dan)的綠化(hua)，而是(shi)按“園林化(hua)”概念規劃建(jian)設，因此有突

　　出的(de)(de)(de)環境特點(dian)。此外(wai)，開(kai)發(fa)商重視小(xiao)區(qu)住(zhu)宅多樣化戶(hu)型和房屋(wu)外(wai)觀的(de)(de)(de)設計，先(xian)期發(fa)售的(de)(de)(de)佳園(yuan)小(xiao)區(qu)最成(cheng)功的(de)(de)(de)“賣點(dian)”或銷售的(de)(de)(de)“熱點(dian)”就(jiu)在于此。

　　(2)配套(tao)設施要(yao)能提供全面(mian)、綜合(he)的(de)配套(tao)服務，注重消費者生活居住多方面(mian)的(de)需(xu)求與溝通。

　　(2) 物(wu)業管(guan)理(li)在佳園小區的基礎上更(geng)加(jia)(jia)完善化，服務更(geng)加(jia)(jia)周到全面，管(guan)理(li)高

　　質量、高水平。

　　(3) 小(xiao)區(qu)住宅(zhai)設計引入“智能化”新概(gai)念，使住宅(zhai)小(xiao)區(qu)按“精品(pin)化”的標準

　　檔次(ci)規劃設(she)計和(he)經營管理。除以上因素(su)外，小區“賣(mai)點”還有消費者最(zui)為關心的價格、地段、開發商信譽以及(ji)市場定位(wei)等。

　　5.3 營銷(xiao)推廣(guang)策略

　　高素質的物業開發(fa)，除了高水(shui)平的規(gui)劃、設計(ji)外(wai)，還需要有(you)一套(tao)行之有(you)效的市場營(ying)銷策略(lve)和(he)手(shou)段，高標準地經營(ying)和(he)管理(li)，以確保項目(mu)有(you)市場銷路，開發(fa)商有(you)合理(li)的收益。根據本(ben)項目(mu)市場定位和(he)開發(fa)特點(dian)，擬采(cai)用以下(xia)營(ying)銷推(tui)廣策略(lve)：

　　(1)廣告宣傳策略(lve)。

　　由于(yu)佳園(yuan)小(xiao)區的成(cheng)功開發(fa)與經營，B房(fang)地產開發(fa)公(gong)司已在A市消費(fei)者(zhe)心(xin)目(mu)中建立(li)了良好的信譽，對后(hou)期項(xiang)目(mu)的開發(fa)銷售較為有利(li)。“佳園(yuan)二(er)期”項(xiang)目(mu)要針對確(que)定的目(mu)標(biao)群體(ti)，按計(ji)劃、分階(jie)段，系統地對小(xiao)區的整體(ti)形(xing)象和“賣點’’集中進行廣(guang)告宣傳。廣(guang)告媒(mei)體(ti)包(bao)括(kuo)：現(xian)場(chang)售樓部、工地現(xian)場(chang)、報紙、電視臺、新聞(wen)發(fa)布會(hui)、各種(zhong)宣傳資料、戶外及(ji)路牌廣(guang)告等，具體(ti)宜采用的宣傳媒(mei)體(ti)和方式應根據其效果(guo)和費(fei)用而定，廣(guang)告宣傳費(fei)用列(lie)入項(xiang)目(mu)開發(fa)成(cheng)本。

　　(2)促銷策略。

　　1)促銷(xiao)(xiao)的(de)階(jie)段(duan)(duan)(duan)性策(ce)略。一般按以下(xia)階(jie)段(duan)(duan)(duan)促銷(xiao)(xiao)：①銷(xiao)(xiao)售準備階(jie)段(duan)(duan)(duan)；②首(shou)次公開(kai)展銷(xiao)(xiao)和(he)跟進(jin)(jin)(jin)銷(xiao)(xiao)售階(jie)段(duan)(duan)(duan)；③二次公開(kai)展銷(xiao)(xiao)及(ji)跟進(jin)(jin)(jin)銷(xiao)(xiao)售階(jie)段(duan)(duan)(duan)；④三次公開(kai)展銷(xiao)(xiao)及(ji)跟進(jin)(jin)(jin)銷(xiao)(xiao)售階(jie)段(duan)(duan)(duan)；⑤掃尾階(jie)段(duan)(duan)(duan)銷(xiao)(xiao)售。

　　應根據(ju)不(bu)同的銷售階段，制定不(bu)同的銷售策略。

　　2)銷售對(dui)象及銷售時機。本項目銷售對(dui)象主(zhu)要是：①擬更新換(huan)代商(shang)品房的消費(fei)者；②收入較高(gao)或(huo)中、高(gao)收入的消費(fei)者；③駐A市辦(ban)事機構商(shang)用或(huo)商(shang)住；④其他消費(fei)者。最佳銷售時機根據小(xiao)區廣告宣傳(chuan)效果和試銷情況(kuang)(kuang)：以(yi)及市場(chang)情況(kuang)(kuang)而定。

　　3)促(cu)銷(xiao)手(shou)段。擬采用多種(zhong)促(cu)銷(xiao)手(shou)段，包括：①廣告(gao)宣傳；②內部(bu)認(ren)購；③人員直銷(xiao)；④舉辦展銷(xiao)會；⑤集團認(ren)購；⑥有針對性(銷(xiao)售對象)的(de)舉辦展銷(xiao)會；⑦靈活多樣的(de)付款方式；⑧工(gong)程質量、進度及(ji)完善的(de)小區(qu)物業(ye)管(guan)理承諾；⑨售樓現場樣板房促(cu)銷(xiao)(佳園小區(qu)效(xiao)果(guo)很(hen)好)；⑩其他促(cu)銷(xiao)手(shou)段。

　　5.4定價策略

　　(1)價(jia)格定位。

　　1)根據A市目前房(fang)地產屋源交易信息，二環(huan)路以外西(xi)、南及東北市區(qu)一(yi)帶，同(tong)類商品(pin)房(fang)銷售價格(ge)見表(biao)3-2。

　　表3-2 樓盤銷售價(jia)格情況表

　　(2000年1、2月)

　　序號 名稱 房屋(wu)類型 區位 地段 最低價(jia)(元/平方(fang)米) 最高價(jia)(元/平方(fang)米)

　　1 紅塔花(hua)園 多層住宅 市西區 高(gao)新開發區 2520 2880

　　2 陽光花(hua)園(yuan) 高檔(dang)商住 市南區 滇池路 2480 3880

　　3 星河明居 高檔住宅 市南區 交易會旁 3380 3880

　　4 寶海豪園 高檔住宅(zhai) 市南區 關上寶海公園 3160 3730

　　5 盛達花(hua)園(yuan) 多層住(zhu)宅 市南區 春城路北段 2650 3020

　　6 鉆(zhan)石豪(hao)苑 三層住(zhu)宅 市東北 C民族(zu)園 3200 3900

　　從A市(shi)2000年1、2月樓盤銷售(shou)情(qing)況分析，中高檔住宅(zhai)售(shou)價每(mei)平方米在2480～3880元之間；別墅式高級住宅(zhai)每(mei)平方米3200-3900元之間。由于各(ge)(ge)樓盤區位(wei)、環境、配套等均有差(cha)別，開發成本各(ge)(ge)異，僅作參考。

　　2)98佳(jia)園第一期銷售價(jia)(jia)(jia)為(wei)(wei)2030—2580元/平方(fang)米(mi)，最(zui)高價(jia)(jia)(jia)為(wei)(wei)3、4樓(lou)，最(zui)低(di)價(jia)(jia)(jia)是(shi)7樓(lou)。復式樓(lou)磚混結構為(wei)(wei)2380元/平方(fang)米(mi)，框架結構為(wei)(wei)2580—3088元/平方(fang)米(mi)。“佳(jia)園二期”價(jia)(jia)(jia)格定位為(wei)(wei)中高檔住宅(zhai)(zhai)，考慮上述因素(su)，多層(ceng)住宅(zhai)(zhai)價(jia)(jia)(jia)格每平方(fang)米(mi)定在(zai)2800～3000元之間(jian)，聯排低(di)層(ceng)住宅(zhai)(zhai)每平方(fang)米(mi)定在(zai)3500～3900元之間(jian)，可研中分別取2950元和3850元，地下(xia)停車位每個(ge)75000元。

　　(2)價格優(you)(you)惠策(ce)略。擬采用(yong)以下策(ce)略：①付款(kuan)方式優(you)(you)惠；② 集(ji)團購(gou)買優(you)(you)惠；③選(xuan)擇購(gou)買優(you)(you)惠；④特殊消(xiao)費(fei)對(dui)象優(you)(you)惠；⑤其他(ta)優(you)(you)惠措(cuo)施。

　　(3)價(jia)(jia)格浮動(dong)策略。宜采用浮動(dong)售(shou)價(jia)(jia)：①展銷(xiao)會期(qi)促銷(xiao)優惠價(jia)(jia)；②限期(qi)銷(xiao)售(shou)優惠浮動(dong)價(jia)(jia)；③正常銷(xiao)售(shou)期(qi)段浮動(dong)價(jia)(jia)；④其他浮動(dong)措施。

　　(4)定價方式(shi)。主要(yao)按期房價、現(xian)房價、綜(zong)合價、集團購買(mai)價，并考慮樓層(ceng)差(cha)、朝向差(cha)、地段(duan)位(wei)置差(cha)。定價方式(shi)突出小(xiao)區“賣點(dian)”和住宅(zhai)小(xiao)區內環境(jing)、地段(duan)位(wei)置、樓層(ceng)及(ji)朝向等購房因素的差(cha)異。

　　三、項目選址及建設條件

　　1.項目選址

　　1999年以后，C民(min)族園作為永久性公園，園區(qu)(qu)依山傍水(shui)，環境(jing)得(de)天(tian)獨厚，今(jin)后A市將(jiang)嚴格(ge)控制這(zhe)一(yi)地(di)區(qu)(qu)規劃，區(qu)(qu)內(nei)建(jian)設(she)以園林(lin)旅(lv)游(you)、休(xiu)閑(xian)娛(yu)樂和較高(gao)檔次的(de)住宅為主，發(fa)展為A市的(de)一(yi)個高(gao)尚新(xin)社區(qu)(qu)，其(qi)周邊環境(jing)還將(jiang)進一(yi)步(bu)改善。C民(min)族園片區(qu)(qu)內(nei)開發(fa)用(yong)地(di)成為開發(fa)商(shang)竟(jing)相爭奪的(de)寶地(di)，不(bu)可多得(de)。‘‘佳園二期”項目在(zai)此選址具(ju)有明(ming)顯的(de)區(qu)(qu)位優(you)勢和較好(hao)的(de)開發(fa)建(jian)設(she)條件(jian)。

　　2.建設條件

　　2.1 位(wei)置優越

　　“佳園(yuan)二期”項目建設地塊位于(yu)C民族園(yuan)1公(gong)里處白龍(long)路主(zhu)干道西側，空氣(qi)清新(xin)，水(shui)質(zhi)優良，周圍是(shi)龍(long)華路、曇小路，主(zhu)干道白龍(long)路向前直通(tong)市中心區(qu)(qu)(qu)(qu)。沿白龍(long)路一(yi)帶的(de)住(zhu)宅(zhai)區(qu)(qu)(qu)(qu)，是(shi)該(gai)市較早開發(fa)的(de)商品住(zhu)宅(zhai)片(pian)區(qu)(qu)(qu)(qu)，區(qu)(qu)(qu)(qu)內人口(kou)眾多(僅新(xin)迎小區(qu)(qu)(qu)(qu)就有(you)人口(kou)10萬人)，商業網點密布，生(sheng)意(yi)興隆(long)，呈現一(yi)派(pai)繁榮景象(xiang)，與C民族園(yuan)片(pian)區(qu)(qu)(qu)(qu)優雅、清新(xin)、和諧、寧靜(jing)的(de)環境形成(cheng)鮮(xian)明(ming)的(de)對(dui)比(bi)。隨(sui)著“人與自然和諧發(fa)展”居(ju)住(zhu)觀(guan)念的(de)建立，中高檔住(zhu)宅(zhai)的(de)更新(xin)換代(dai)將成(cheng)為(wei)新(xin)的(de)趨勢，依托C民族園(yuan)一(yi)流的(de)社區(qu)(qu)(qu)(qu)環境，佳園(yuan)二期住(zhu)宅(zhai)開發(fa)建設具有(you)無可比(bi)擬的(de)區(qu)(qu)(qu)(qu)位優勢。

　　2.2 交通方便(bian)

　　已建成的主干道白(bai)龍(long)路(lu)(lu)和龍(long)華(hua)路(lu)(lu)、曇小龍(long)、金(jin)博路(lu)(lu)、穿(chuan)金(jin)路(lu)(lu)形成小區(qu)四通(tong)(tong)八達(da)的交(jiao)(jiao)通(tong)(tong)網(wang)絡。公共汽車(che)(che)(che)由A市(shi)(shi)(shi)的東、南、西三個方(fang)向開往(wang)(wang)佳園(yuan)小區(qu)，坐車(che)(che)(che)由佳園(yuan)小區(qu)至(zhi)市(shi)(shi)(shi)中心只(zhi)需10分(fen)鐘，到火車(che)(che)(che)站(zhan)15分(fen)鐘，到A市(shi)(shi)(shi)機場20分(fen)鐘。白(bai)龍(long)路(lu)(lu)連(lian)(lian)接(jie)環城(cheng)東路(lu)(lu)和白(bai)塔(ta)路(lu)(lu)延長線，緊(jin)接(jie)春城(cheng)路(lu)(lu)直(zhi)達(da)A市(shi)(shi)(shi)機場。由另一條主干道穿(chuan)金(jin)路(lu)(lu)可連(lian)(lian)接(jie)A市(shi)(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)南北(bei)方(fang)向交(jiao)(jiao)通(tong)(tong)動脈---北(bei)京路(lu)(lu)，并以東西方(fang)面交(jiao)(jiao)通(tong)(tong)干線---人民(min)路(lu)(lu)交(jiao)(jiao)匯，往(wang)(wang)南是火車(che)(che)(che)站(zhan)，往(wang)(wang)西至(zhi)西市(shi)(shi)(shi)區(qu)，交(jiao)(jiao)通(tong)(tong)十分(fen)便(bian)捷。

　　2.3 建設廠(chang)區“五通”條件具(ju)備(bei)

　　C民族園片(pian)區市(shi)政(zheng)設施有；道路(lu)工(gong)程(cheng)、排(pai)水(shui)(shui)工(gong)程(cheng)、供水(shui)(shui)管(guan)網、電信管(guan)網、電力溝、路(lu)燈工(gong)程(cheng)、煤氣管(guan)網、道路(lu)綠(lv)化工(gong)程(cheng)等。形成完善的路(lu)、水(shui)(shui)、電、氣、通訊等市(shi)政(zheng)設施。

　　供水(shui)；設施自來水(shui)管網供水(shui)。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期(qi)預(yu)留口引(yin)入。

　　供電(dian)(dian)：D廠有現成的變電(dian)(dian)所(2x315KV.A)，電(dian)(dian)源不需重(zhong)新(xin)引入。

　　煤氣：佳(jia)園一期建有開閉所，從(cong)預留口接入。

　　地(di)質(zhi)勘探(tan)：該地(di)塊與佳園一期(qi)相連，相鄰地(di)塊已按多層建筑做過地(di)質(zhi)勘探(tan)。

　　通(tong)信：直接由A市市話通(tong)信網接入

　　場(chang)地：建設場(chang)地為D廠內(nei)生產用地，土地平(ping)整，需要(yao)拆遷。

　　2. 4 住宅小區(qu)商業及(ji)文(wen)化教育(yu)配套設(she)施齊全

　　“佳(jia)園二期”與(yu)’98佳(jia)園小(xiao)(xiao)區、云(yun)山小(xiao)(xiao)區、白(bai)龍小(xiao)(xiao)區、世界(jie)花(hua)苑構成(cheng)白(bai)龍寺住(zhu)宅片區，區內商業、教(jiao)育設(she)施完備，交行、農行、建行在該區均設(she)有營業網點，龍聚商場、新(xin)世紀購物廣場是小(xiao)(xiao)區的(de)購物中心(xin)，附近有白(bai)龍幼兒園、云(yun)山小(xiao)(xiao)學(xue)(xue)(xue)等初(chu)等教(jiao)育園地，西南林學(xue)(xue)(xue)院、A市(shi)理工大(da)學(xue)(xue)(xue)建筑學(xue)(xue)(xue)院等院校(xiao)也在該區周困，形(xing)成(cheng)了良好的(de)文化氛(fen)圍(wei)。

　　2. 5 土地征用(yong)情況

　　開發土地以(yi)定點拆遷(qian)方式(shi)獲得A市D廠生(sheng)產用地33333.5平 方米，未(wei)用轉(zhuan)讓變(bian)更(geng)方式(shi)辦理用地手續。

　　四、建設規模及功能標準

　　1. 建筑面(mian)積和(he)內(nei)容

　　根(gen)據省計(ji)委立(li)項(xiang)(xiang)批復，佳園(yuan)二期項(xiang)(xiang)目建設為(wei)商(shang)品住宅小區，初步規劃總(zong)建筑面積76100平(ping)方米，其(qi)中住宅建筑面積50960平(ping)方頭，聯排低層住宅建筑面積10140平(ping)方米，地下(xia)停車庫15000平(ping)方米。

　　2. 功(gong)能(neng)設施(shi)標準(zhun)

　　2.1建筑使(shi)用功能

　　2000年城(cheng)市住(zhu)宅(zhai)流行(xing)模式(shi)為(wei)(wei)(wei)：家(jia)(jia)庭向小(xiao)型化(hua)發(fa)展(zhan)，戶規(gui)模"3口(kou)戶為(wei)(wei)(wei)主，戶結構以核心戶為(wei)(wei)(wei)主，兩代人家(jia)(jia)希望分離居住(zhu)，但(dan)要靠近。居住(zhu)環境質(zhi)量有(you)(you)(you)較大的改善(shan)和(he)提高(gao)，城(cheng)市公共(gong)交通(tong)、地鐵和(he)私(si)人汽(qi)車有(you)(you)(you)一定發(fa)展(zhan)；學校和(he)托兒所與住(zhu)宅(zhai)距離較近，能滿足服務(wu)半(ban)徑步(bu)行(xing)距離的要求；公共(gong)服務(wu)設施(shi)逐步(bu)完善(shan)，滿足居民(min)文化(hua)和(he)購物等要求，環境綠化(hua)有(you)(you)(you)較大提高(gao)。

　　2000年(nian)住(zhu)宅(zhai)的套(tao)(tao)型模式(shi)：各空間的功能更(geng)加(jia)明確，設備和(he)裝修(xiu)上更(geng)加(jia)體(ti)現個(ge)性(xing)(xing)，其舒適、配套(tao)(tao)及與環境協調是(shi)發(fa)序勢(shi)。套(tao)(tao)型的靈活性(xing)(xing)和(he)適應性(xing)(xing)要求更(geng)高，并使空間有可能再劃分。套(tao)(tao)型基本面(mian)積達到國家預定(ding)的目標。

　　根據這一(yi)趨勢，“佳園二期”住(zhu)宅建(jian)筑功能和配套設施按相應的標準規劃(hua)設計。

　　2.2 設施標(biao)準(zhun)

　　住宅的(de)室內環境，設備與設施，以及消(xiao)防、安(an)全(quan)防護等基本(ben)要求(qiu)須(xu)符合《X X省城市住宅建設標準》和有(you)關規(gui)范，并(bing)按中高檔住宅有(you)關標準設計。

　　(1)住宅(zhai)裝飾(shi)及(ji)設施標準：住宅(zhai)為(wei)初裝修，廚(chu)(chu)房、衛(wei)(wei)生間(jian)一次裝修完成。①外(wai)墻：高(gao)級外(wai)墻涂料(liao)；②內墻：廚(chu)(chu)、衛(wei)(wei)為(wei)彩釉面(mian)磚(zhuan)，其余為(wei)雙飛粉；③頂棚：廚(chu)(chu)、衛(wei)(wei)為(wei)塑料(liao)扣板(ban)吊頂，其余為(wei)飛粉；④地(di)面(mian)：廚(chu)(chu)、衛(wei)(wei)為(wei)防滑地(di)磚(zhuan)，其余為(wei)無砂地(di)坪；⑤門(men)(men)(men)窗(chuang)(chuang)：高(gao)級塑鋼(gang)窗(chuang)(chuang)帶紗窗(chuang)(chuang)；分(fen)戶(hu)門(men)(men)(men)：復(fu)合(he)防盜門(men)(men)(men)；戶(hu)內門(men)(men)(men)：實木鑲板(ban)門(men)(men)(men)，實木填芯蒙(meng)板(ban)門(men)(men)(men)；⑥廚(chu)(chu)房設施：洗滌盆(pen)；⑦衛(wei)(wei)生間(jian)設施：臺下盆(pen)或立柱盆(pen)、坐(zuo)便器、浴盆(pen)；⑧陽(yang)臺：鋁合(he)金(jin)封閉(bi)式陽(yang)臺；⑨其他(ta)：樓(lou)梯間(jian)踏步(bu)為(wei)面(mian)磚(zhuan)，墻面(mian)噴塑，塑料(liao)扶手。

　　(2)小區(qu)配(pei)套設(she)施：小區(qu)設(she)有院內花園、草(cao)地(di)、水(shui)池、休息廳、網球場(chang)、地(di)下停車庫(ku)、室外消防(fang)、配(pei)電(dian)房、公共照明、電(dian)子防(fang)盜系(xi)統、通(tong)風及(ji)火災報警系(xi)統、閉路(lu)電(dian)視及(ji)通(tong)信系(xi)統以(yi)及(ji)保(bao)安監視系(xi)統等。

　　2.3 住宅戶型規劃(hua)

　　根(gen)據“佳園二(er)期” 區位(wei)環(huan)境(jing)和住宅市(shi)場需求(qiu)，初步(bu)規劃為(wei)以下3種(zhong)戶(hu)型：

　　多(duo)層住宅A戶(hu)型： 每戶(hu)建筑面積100平方(fang)米。

　　多層(ceng)住宅B戶型： 每戶建(jian)筑(zhu)面(mian)積160平方米。

　　聯排低層住宅(zhai)C戶型(xing)： 每戶建筑面積(ji)260平方米。

　　多層住宅A、B兩種(zhong)戶型各196套(tao)(tao)；聯排(pai)低層住宅39套(tao)(tao)

　　以(yi)上戶型在下一(yi)(yi)步單體設計時，還應根(gen)據消(費對(dui)象(xiang)需(xu)求(qiu)，綜合考慮住(zhu)宅使用(yong)功一(yi)(yi)能與空間組合、家庭人口、代(dai)際(ji)關系、職業特征等因素，每套住(zhu)宅有臥室、起居室、廚(chu)房(fang)、衛(wei)生間、儲藏(zang)室及陽臺、餐廳和(he)書房(fang)。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚(chu)房(fang)、衛(wei)生間)的(de)使用(yong)面積滿(man)足規定的(de)要求(qiu)。聯排(pai)高(gao)級住(zhu)宅主要考慮商住(zhu)兩用(yong)按辦(ban)公(gong)和(he)居住(zhu)兩用(yong)功能安排(pai)

　　3.工程項目一覽(lan)表

　　依據初步規劃方案，“佳園二期’主(zhu)要(yao)工程項(xiang)目見表3-3

　　表(biao)3-3主要工程量(liang)一覽表(biao)

　　序 號 項 目(mu) 名 稱 說 明

　　1 土(tu)建(jian)工程 建(jian)筑面積(ji)76100m2

　　1.1 1.2 1.3 多層(ceng)住宅(zhai) 聯排低層(ceng)高檔住宅(zhai) 地下停車庫(ku) 建(jian)筑(zhu)面積(ji)50960m2建(jian)筑(zhu)面積(ji)10140m2建(jian)筑(zhu)面積(ji)15000m2

　　2 給排水工(gong)程 水箱、水池、水泵機房

　　3 普(pu)通消防(fang)系統 住宅(zhai)區

　　4 變(bian)配(pei)電工(gong)程(cheng)(強電) 配(pei)電房(fang)變(bian)配(pei)電設備

　　5 照(zhao)明工(gong)程 小區照(zhao)明

　　6 通訊工程 普(pu)通申話配線(端子接(jie)單元口(kou))

　　7 火(huo)災(zai)報(bao)警(jing)及安全監視 公共場所火(huo)災(zai)報(bao)警(jing)，可視防盜門

　　8 通風工程 地下停車庫(ku)通風

　　9 閉(bi)路(lu)電視 住宅區

　　10 室外工(gong)程 室外綠化(hua)及(ji)部(bu)分道路(lu)場地

　　五、建設方案

　　1.建設場地環境

　　1.1 地形

　　建設(she)場地(di)為D廠廠區現狀不(bu)規則(ze)矩形(xing)地(di)塊(kuai)，東北寬，西南(nan)窄(zhai)，地(di)形(xing)平坦。根據“佳園一期” 地(di)質勘察報告鉆孔(kong)位置和高(gao)(gao)程數據，地(di)塊(kuai)高(gao)(gao)程約為1901.41—1902.42米(mi)，高(gao)(gao)程差(cha)為1米(mi)左右。

　　1.2 場地自然條(tiao)件

　　(1)地(di)(di)(di)貌：場地(di)(di)(di)位于A市盆地(di)(di)(di)東北部，地(di)(di)(di)貌上屬河流(liu)堆積(ji)成因形(xing)成的堆積(ji)準(zhun)平原地(di)(di)(di)貌，原始階地(di)(di)(di)地(di)(di)(di)形(xing)明顯。表層(ceng)現況為建筑物及回填(tian)土(tu)層(ceng)。

　　(2)水文地(di)(di)質(zhi)：根(gen)據(ju)“佳園一期”地(di)(di)質(zhi)勘察結果(guo)，場(chang)區(qu)內(nei)地(di)(di)下水位高程為1900.60～1901.76米(mi)，地(di)(di)下水埋(mai)深(shen)-1.82 — -0.81米(mi)。根(gen)據(ju)場(chang)地(di)(di)水質(zhi)分析結果(guo)資(zi)料，建(jian)筑場(chang)區(qu)范(fan)圍內(nei)地(di)(di)下水的化學類型對建(jian)筑混(hun)凝(ning)土(tu)無(wu)腐(fu)蝕性，對鋼筋混(hun)凝(ning)土(tu)結構中的鋼筋無(wu)腐(fu)蝕性。

　　(3)地(di)震(zhen)烈(lie)度(du)(du)(du)：根據(ju)建(jian)設(she)部建(jian)抗(1993)13號《關(guan)于執行“中國地(di)震(zhen)烈(lie)度(du)(du)(du)區(qu)劃(hua)圖(tu)(1990)”有(you)關(guan)規(gui)定的(de)通知》和省建(jian)抗(1993)44號《關(guan)于抗震(zhen)設(she)防烈(lie)度(du)(du)(du)有(you)關(guan)規(gui)定的(de)通知》，本工程按A市地(di)區(qu)標(biao)準(zhun)，設(she)防烈(lie)度(du)(du)(du)要求為8度(du)(du)(du)。

　　(4)地(di)(di)基土工程地(di)(di)質(zhi)評價：依據《巖土工程勘察規(gui)范(fan)(fan)》(GB50021—94)、《建筑(zhu)地(di)(di)基基礎(chu)設計規(gui)范(fan)(fan)》(GBJ 7—89)、《建筑(zhu)抗震設計規(gui)范(fan)(fan)》(GBJll—89)、《土的(de)分類(lei)標(biao)準》(GBJl45—90) 。根據佳園小區地(di)(di)質(zhi)勘察報(bao)告，地(di)(di)基土主要有人工填(tian)(tian)土、耕填(tian)(tian)土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組(zu)成，地(di)(di)質(zhi)物理力學性質(zhi)一般(ban)或較好，周圍場地(di)(di)內(nei)無不(bu)良地(di)(di)質(zhi)現(xian)象(xiang)。場地(di)(di)土類(lei)型屬中軟場地(di)(di)土，場地(di)(di)類(lei)別為Ⅲ類(lei)建筑(zhu)場地(di)(di)。

　　2.總體(ti)規劃布局

　　2.1 片區規劃

　　A市(shi)規劃(hua)局已對白(bai)龍路沿線(xian)C民族園片(pian)區做過控制性詳細劃(hua)，以園林旅游(you)、休閑(xian)娛樂(le)和高檔住宅為主。目前，該片(pian)區市(shi)政配套(tao)設施齊全，周邊環境還將進一步(bu)改善。

　　2.2 小區整(zheng)體規劃設計原則

　　(1)高(gao)綠化低(di)密度；

　　(2)綜合(he)服(fu)務配套設施齊全；

　　(3)戶(hu)型設計適(shi)應“升(sheng)級換代”居(ju)住要(yao)求；

　　(4)體現小區獨特的整體建筑風格。

　　2.3 總平面布局

　　“佳(jia)園(yuan)二期”總平(ping)面(mian)略呈“T形布局，由4個(ge)地塊形狀較為(wei)規(gui)則(ze)大小(xiao)(xiao)(xiao)不(bu)同的(de)庭院式住宅(zhai)建筑群組合而(er)成，中心(xin)花(hua)園(yuan)布置在(zai)小(xiao)(xiao)(xiao)區(qu)(qu)中部，下(xia)設(she)地下(xia)停車庫，利(li)用不(bu)規(gui)則(ze)地形布置網球場和休息(xi)廳，小(xiao)(xiao)(xiao)區(qu)(qu)設(she)南北兩(liang)個(ge)主出人口。在(zai)小(xiao)(xiao)(xiao)區(qu)(qu)總平(ping)面(mian)規(gui)劃范圍內(nei)，合理(li)布局區(qu)(qu)內(nei)空間，與“98佳(jia)園(yuan)小(xiao)(xiao)(xiao)區(qu)(qu)”內(nei)空間視覺相(xiang)呼應(ying)，風格相(xiang)協調。

　　2.4 交通組織(zhi)

　　小(xiao)區交(jiao)通由(you)小(xiao)區出(chu)入主(zhu)(zhu)通道、小(xiao)區次(ci)干道和(he)小(xiao)區道路(lu)組成(cheng)，道路(lu)寬度和(he)消防(fang)通道按城市住宅小(xiao)區建(jian)設標(biao)準規(gui)劃，地下停車出(chu)口(kou)和(he)人口(kou)分別設于小(xiao)區北面(mian)(mian)主(zhu)(zhu)出(chu)人口(kou)，緊接北面(mian)(mian)20米寬這域規(gui)劃路(lu)。

　　2.5 規(gui)劃指標

　　根據“佳園二(er)期”初步方案及建設規模(mo)，規劃指標見(jian)表3--4。

　　3.建筑方案設計(ji)

　　本工程設計涉及建筑、結(jie)構、防火、節能、隔(ge)聲、采光、照明。給(gei)排水、通風(feng)、燃(ran)氣、電(dian)氣等各(ge)種專業，設計時需遵(zun)循(xun)有(you)關的(de)規范規定(ding)，單(dan)體設計時還(huan)應符(fu)合(he)國(guo)家現行的(de)有(you)關強制性標準的(de)規定(ding)。

　　表3-4 “佳(jia)園二期”項(xiang)目建筑技術經濟指(zhi)標

　　序 號 項 目 指 標

　　1 總用地面積 33333.5平方米

　　2 總建筑面積(ji) ?6100平方米

　　3 地下建筑(zhu)面(mian)積(地下停車場) 15000平方米

　　4 地上建筑面積 61100平方米

　　其中：多層住宅(zhai) 50960平(ping)方米

　　聯排(pai)低層(ceng)高檔住宅 10140平方米

　　5 建(jian)筑層(ceng)數地(di)上 2～7層(ceng)

　　地下 1層

　　6 建筑總高 7—22米

　　7 建筑層高地上 2.8—4米

　　地下 3.6米

　　8 建筑容(rong)積率 1.4米

　　9 綠地率 40%以上

　　10 停車 地上 不停車

　　地下 500輛

　　3.1 建筑(zhu)方案總(zong)體構思

　　建設地塊緊連(lian)“98傳(chuan)園(yuan)(yuan)小區(qu)” ，背(bei)靠C民(min)族園(yuan)(yuan)，位置(zhi)居園(yuan)(yuan)區(qu)中北(bei)部。基本要(yao)求是：建筑方案總體(ti)構思緊緊把握“人與自然和諧發展”這一中心主題，創造符合時代精(jing)神(shen)面貌的(de)(de)現代化建筑和優美環境(jing)(jing)的(de)(de)精(jing)品住宿小區(qu)，并與“98佳園(yuan)(yuan)小區(qu)” 相呼應，與周邊建筑環境(jing)(jing)協調統一。

　　同時考慮到，由(you)于社會經濟的發(fa)展，人們審美觀念也隨之化，對現代建筑(zhu)(zhu)功(gong)能環境(jing)的要求以及建筑(zhu)(zhu)技術、材(cai)料也提出(chu)了高的要求，因此，小區的建筑(zhu)(zhu)風(feng)格和(he)形式還應注意(yi)不受傳統風(feng)的影響或限制，擬采用簡練的現代構成手法(fa)，體現建筑(zhu)(zhu)的時代息(xi)和(he)21世紀新的居住理念。

　　3.2 平面設(she)計

　　(1)住宅(zhai)。根據使(shi)用功(gong)能，住宅(zhai)采用框架結(jie)構大空(kong)間(jian)布局，條式結(jie)構可(ke)根據消(xiao)費需(xu)求(qiu)在(zai)設(she)計時(shi)靈活(huo)組合，調(diao)整住宅(zhai)平面空(kong)構成(cheng)。住宅(zhai)單(dan)體平面設(she)計符合國家(jia)住宅(zhai)建設(she)基本標準和(he)有關規范要求(qiu)。住宅(zhai)經濟技術指標見表3-5。

　　表3-5 “佳園二期”項目住宅經(jing)濟技術(shu)指標

　　序 號 指標(biao)名稱 單 位 指 標(biao)

　　1 套內(nei)使(shi)用面積(ji) 平方米/套 80、128、208

　　2 住宅(zhai)標準層總使用面積 平方米 48880

　　3 住宅標(biao)準層總建筑面積 平(ping)方米 61100

　　4 住宅標準層使用(yong)系數(shu) % 80

　　5 套內建(jian)筑面積

　　5.15.25.3 多(duo)(duo)層住宅(zhai)(zhai)A型多(duo)(duo)層住宅(zhai)(zhai) B型聯(lian)排低層高檔住宅(zhai)(zhai)c型 平(ping)方米/套 平(ping)方米/套 平(ping)方米/套 100 160 260

　　6 戶內平(ping)均居住(zhu)人(ren)數 人(ren)/戶 3.2

　　7 居(ju)住戶數 戶 431

　　8 居住人數 人 1379

　　(2)公(gong)用建筑。中心(xin)花園廣場(chang)地(di)下設一層車(che)(che)庫(ku)，地(di)下車(che)(che)庫(ku)出人口均(jun)為(wei)小區北面主出人口，地(di)下車(che)(che)庫(ku)的(de)采(cai)光、通風、防(fang)潮、排水及安全防(fang)護(hu)措(cuo)施，符合現(xian)行行業(ye)標準(zhun)《汽(qi)車(che)(che)庫(ku)建筑設計規范(fan)》(JGJl00)的(de)有關(guan)規定。物業(ye)管理會所、配電室、休息(xi)廳等建筑物均(jun)建于地(di)上(shang)。室外有消防(fang)環形車(che)(che)道、中心(xin)廣場(chang)和庭院綠化(hua)帶、建筑小品等。

　　3.3 立面(mian)設計

　　立面造(zao)型設計突出現代(dai)住宅建筑特色(se)，考慮與“佳(jia)園一期”和(he)周(zhou)圍城市環(huan)境(jing)協調，表現簡(jian)潔明(ming)快(kuai)，有一定力(li)度，使(shi)園區建筑輪廓線(xian)優(you)美和(he)富于變化，并與規劃(hua)區內優(you)雅(ya)、和(he)諧、寧靜的環(huan)境(jing)既協調統一，又具有鮮明(ming)的個性。

　　4.結構設計

　　根(gen)據“佳園一期”地(di)質勘察報告和(he)本項(xiang)目工程初步規劃，工程基礎和(he)上部結構(gou)設(she)計擬采用以下類型：

　　4.1 基礎(chu)選型(xing)及處(chu)理

　　(1)樁基礎：樁基礎應根(gen)據(ju)(ju)地基條(tiao)件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhi)和成(cheng)樁質(zhi)量(liang)，并(bing)根(gen)據(ju)(ju)實際(ji)地質(zhi)勘探結果(guo)，確定成(cheng)樁方(fang)法(fa)和工(gong)藝(yi)，以保證成(cheng)樁質(zhi)量(liang)。

　　(2)深層攪拌(ban)樁(zhuang)(zhuang)(zhuang)：采用深層攪拌(ban)加固地(di)基，并按規定(ding)養護、測量(liang)，攪拌(ban)樁(zhuang)(zhuang)(zhuang)單樁(zhuang)(zhuang)(zhuang)還(huan)應通過試樁(zhuang)(zhuang)(zhuang)確定(ding)。

　　4.2 上部結構

　　“佳園(yuan)二期(qi)”建筑(zhu)群地(di)上部(bu)分(fen)由多層(ceng)住(zhu)(zhu)宅(zhai)、聯排低層(ceng)高擋住(zhu)(zhu)宅(zhai)及公用建筑(zhu)組成，地(di)上建筑(zhu)物為框架(jia)和(he)混合(he)結構；地(di)下停車庫為鋼(gang)筋混凝土(tu)柱或墻。防震工程按8度設防。

　　5.公用設施方案

　　本住宅區因與’98佳園相連，可(ke)利用部分佳園小區配(pei)套(tao)設(she)施，并可(ke)借助本項目改(gai)善或(huo)彌補(bu)兩個(ge)小區配(pei)套(tao)設(she)施的不足。

　　5.1 供(gong)水排(pai)水 ’

　　水(shui)源為城市自來水(shui)管(guan)網(wang)，進水(shui)管(guan)徑為DN200—DN800，由佳(jia)園小區預(yu)留口(kou)接入，并按(an)住(zhu)宅建筑給排水(shui)工程設計規(gui)范要求(qiu)設計如下：

　　(1)用水標準和(he)用水量。

　　住宅生(sheng)活用水：140公升(sheng)/人·日，K=1.4；

　　初步估(gu)算(suan)，住宅生活(huo)用水及(ji)消防用水每天約231立方米。

　　(2)給水。

　　1)設(she)300～500立方米消(xiao)(xiao)防水池，安裝通用消(xiao)(xiao)防水泵2臺，自動消(xiao)(xiao)防水泵2臺。建設(she)區內已(yi)有水泵房。

　　2)在住宅(zhai)屋頂(ding)設單元(yuan)屋頂(ding)水(shui)箱(每單元(yuan)一(yi)個(ge))。

　　3)城市自(zi)來水進水管不小于DNl50，設(she)一組水表裝(zhuang)置。

　　(3)室(shi)內給水和消(xiao)防(fang)給水系統。

　　1)室內生活給水：4層(ceng)以(yi)上(shang)屋頂水箱(xiang)給水，1～3層(ceng)由城市壓力供水，采(cai)用下行上(shang)給式供水系統。

　　2)普通消防供(gong)水(shui)系(xi)統(tong)：由上行、下行、水(shui)平供(gong)水(shui)干管(guan)和(he)豎(shu)管(guan)組成水(shui)平和(he)立環供(gong)水(shui)系(xi)統(tong)。

　　(4)室內外排水。

　　1)室(shi)內污水排(pai)放量按供水量的85%—90%估算，約(yue)173立方米(mi)。室(shi)內排(pai)水需(xu)經室(shi)外化糞池(chi)處理后，進(jin)入城市排(pai)污管網。

　　2)室(shi)外雨水(shui)按清污分流(liu)制排人城市(shi)排水(shui)管網系統(tong)，雨水(shui)量按A市(shi)地(di)區暴雨強度公式計算。

　　5.2 供電

　　(1)供配電系統。

　　1)負(fu)荷等(deng)級(ji)：工(gong)程消防用電(dian)設備、設備機房、小區道路照明、生活泵等(deng)為二(er)級(ji)負(fu)荷，其余負(fu)荷為三級(ji)。

　　2)供電(dian)(dian)(dian)(dian)電(dian)(dian)(dian)(dian)源(yuan)及電(dian)(dian)(dian)(dian)壓：供電(dian)(dian)(dian)(dian)電(dian)(dian)(dian)(dian)壓為(wei)10kV電(dian)(dian)(dian)(dian)源(yuan)，從(cong)廠內配(pei)(pei)電(dian)(dian)(dian)(dian)室增(zeng)容后接出，配(pei)(pei)電(dian)(dian)(dian)(dian)房設自動化柴油發電(dian)(dian)(dian)(dian)機組作備用(yong)電(dian)(dian)(dian)(dian)源(yuan)。

　　3)主要電力(li)供應指標：設(she)備容(rong)量2155kW，計算(suan)負荷1657kW，變(bian)壓器(qi)(qi)總裝機(ji)容(rong)量2134kV·A。目前廠內配電室變(bian)壓器(qi)(qi)裝機(ji)容(rong)量為2X 315kV·A。

　　4)計(ji)量方式(shi)：l0kV系統進線設專(zhuan)用計(ji)量柜，住宅(zhai)每戶(hu)設專(zhuan)用磁卡式(shi)分戶(hu)電表。

　　(2)照明(ming)及電力(li)設(she)計。

　　1)配電(dian)(dian)方式：二級(ji)(ji)負荷(he)按設(she)備功能分組，由不同母線(xian)段(duan)供(gong)(gong)出回路，到末端(duan)配電(dian)(dian)箱(xiang)后對其供(gong)(gong)電(dian)(dian)；三級(ji)(ji)負荷(he)為單回路供(gong)(gong)電(dian)(dian)；每(mei)戶(hu)(hu)戶(hu)(hu)內設(she)分戶(hu)(hu)箱(xiang)，按5kW/戶(hu)(hu)計算。

　　2)照明設計：有(you)正常照明、應急照明和小區室外景觀照明。照度標(biao)準按國家標(biao)準GB 133—90的(de)中值選取。主要光(guang)源為節(jie)能型(xing)熒光(guang)燈(deng)，住(zhu)宅(zhai)預(yu)留燈(deng)位(wei)，由(you)用(yong)戶裝修選定。在公用(yong)建(jian)筑(zhu)疏散樓梯口、地下車庫通道(dao)等位(wei)置，設安(an)全出口標(biao)志(zhi)燈(deng)；在通道(dao)及轉彎處，設疏散標(biao)志(zhi)燈(deng)。

　　3)電(dian)力設(she)(she)計(ji)：消(xiao)防設(she)(she)備按消(xiao)防中(zhong)(zhong)心指令開停機；通風空調系統集中(zhong)(zhong)聯(lian)動(dong)控(kong)制；生(sheng)活水泵(beng)和潛水泵(beng)按水位自動(dong)控(kong)制。所有遠程控(kong)制設(she)(she)備均(jun)設(she)(she)置手動(dong)控(kong)制功能。

　　5.3 供氣

　　采用城市管道煤氣(qi)供氣(qi)方式。主要用氣(qi)地(di)為住宅(zhai)區，煤氣(qi)用量按(an)民用建筑日煤氣(qi)用量標準估算(每戶每月(yue)40—50立方米) ，從(cong)98佳園小區預留(liu)口接人。

　　5.4 通(tong)風空調(diao)

　　(1)住(zhu)宅空調(diao)。高級住(zhu)宅可采用分體熱泵式(shi)空調(diao)器(掛(gua)璧(bi)式(shi)或立柜式(shi))。由住(zhu)戶(hu)自行購置(一般不需要(yao))。

　　(2)通氣(qi)及防排煙設(she)計。地(di)下(xia)車庫設(she)機(ji)械(xie)排氣(qi)系統，設(she)管道或通風窗自然補風。安裝機(ji)械(xie)排煙系統，排風量按(an)每(mei)小(xiao)時(shi)(shi)6次氣(qi)計算(suan)。設(she)備用房換氣(qi)次數為4～6次/小(xiao)時(shi)(shi)(變配電房按(an)10次/小(xiao)時(shi)(shi)計算(suan))。

　　5.5 弱(ruo)電設計(ji)

　　(1)小(xiao)區通(tong)信線路由A市(shi)市(shi)話網直接引入。

　　(2)高級商住兩用住宅(zhai)設(she)數(shu)據(ju)、語音用模塊化插(cha)座。

　　(3)數(shu)據(ju)語(yu)音均采用lOOMbid高速傳輸(shu)(shu)方式，用五類傳輸(shu)(shu)線。

　　(4)小區(qu)范圍內設CCTV保安監控、防(fang)盜報警系(xi)統。出入口(kou)及重要部位設置攝像機、雙監報警監視器和微音器。

　　(5)小區CATV電(dian)(dian)視系統由A市光(guang)纖電(dian)(dian)視網引入，每用戶設2～3個電(dian)(dian)視用戶盒(he)。

　　(6)設火災自動(dong)報警、消防聯(lian)動(dong)系(xi)統(tong)和(he)緊急廣播(bo)系(xi)統(tong)。

　　6.消防

　　(1)建筑(zhu)物周圍(wei)設環形(xing)消防(fang)通(tong)道，利用建筑(zhu)四周城市道路系統(tong)，為消防(fang)補(bu)救提供有利的交通(tong)應急條件。

　　(2)地下停車庫設防(fang)煙疏(shu)散樓(lou)梯(ti)間，采用室內(nei)自動噴淋消(xiao)防(fang)或氣體(ti)消(xiao)防(fang)設施、消(xiao)火栓。

　　(3)小區室外按規(gui)范設消火栓。

　　(4)地下車庫(ku)按國家有關(guan)規范設(she)置防火(huo)分區。

　　(5)根據(ju)小區消(xiao)防用水(shui)量(liang)設消(xiao)防水(shui)池(chi)(花園(yuan)水(shui)池(chi)及(ji)消(xiao)防兩用)，按(an)規定要求儲存充足水(shui)量(liang)，以(yi)滿足消(xiao)防的要求。

　　7.環境保護

　　本工(gong)程(cheng)主要污染(ran)源是地(di)下(xia)停(ting)車庫(ku)汽車排放的(de)尾氣(qi)對地(di)面(mian)周(zhou)圍(wei)空氣(qi)和(he)地(di)下(xia)環境構成的(de)污染(ran)，其次(ci)是住宅生活(huo)污水、固體(ti)垃(la)圾，地(di)下(xia)層設(she)備運行的(de)噪聲(sheng)污染(ran)。對上述污染(ran)擬采取以下(xia)措(cuo)施進行治理： 、

　　(1)公共及生活(huo)污(wu)水：公共污(wu)水和住(zhu)宅排(pai)污(wu)經化糞池(chi)處(chu)理排(pai)人城市污(wu)水管道。

　　(2)固體垃圾(ji)：采用袋裝方式收(shou)集(ji)處理，防止二次污染。

　　(3) 噪(zao)聲(sheng)：設備選(xuan)型應(ying)盡量選(xuan)用噪(zao)較低(di)的，必要(yao)時對有關功能分區在建(jian)筑(zhu)上(shang)做隔聲(sheng)處(chu)理，達到(dao)環(huan)保標(biao)準(zhun)。

　　六、項目實施進度安排

　　本項(xiang)目計劃在(zai)兩年(nian)半(29個月)左右(you)的時(shi)間內(nei)建成。建設進度計劃如下：

　　2000年1月20日(ri)：項目建議書批(pi)復。

　　2000年2月(yue)23日～2000年3月(yue)：編(bian)制可行(xing)性(xing)研究報告并報批。

　　2000年(nian)(nian)5月—2000年(nian)(nian)7月：建筑(zhu)方案(an)設計。

　　2000年8月：綜合管網設(she)計(ji)。

　　2000年(nian)9月(yue)(yue)～2000年(nian)11月(yue)(yue)：施工圖設計。

　　2000年(nian)12月：報建、領取建設(she)規劃許可證。

　　2001年1月：工(gong)程(cheng)開工(gong)。

　　2001年3月(yue)：完成投(tou)資25%，開始預(yu)售。

　　2001年8月(yue)：主(zhu)體工程斷水。

　　2001年12月—2002年2月：單體工程驗(yan)收。

　　2002年1月—2002年3月：分項工程驗收。

　　2002年(nian)6月：正式人住。

　　七、投資估算與資金籌措

　　1.投資估算

　　根據(ju)建(jian)設單位提(ti)供的“佳園一期”土(tu)建(jian)工(gong)程基(ji)礎(chu)數據(ju)，按本項目設計方案(an)確定的建(jian)筑面(mian)積、結(jie)構、建(jian)設標準，以及可行性研(yan)究財務評價有關取費要(yao)求(qiu)，估算總(zong)投(tou)資造價見表(biao)(biao)3-6和(he)附表(biao)(biao)3-1。

　　表(biao)3-6“佳園小區” 項(xiang)目投資估算(suan) 單位：萬元

　　序號 項 目 開發產品(pin) 分期計劃(hua)進度(du)

　　成 本 1 2 3 4

　　1 土(tu)地費用 4500 4500

　　2 前期工程費 647 647

　　3 基礎設(she)施(shi)建設(she)費 2054 600 1454

　　4 建筑(zhu)安裝(zhuang)工程費(fei) 7132 1090 5400 642

　　5 公共配套設施(shi)建設費(fei) 280 50 100 130

　　6 開發間接(jie)費 109 25 35 35 14

　　7 管(guan)理費用 285 90 90 90 15

　　8 銷售費用 713 50 250 250 163

　　9 開發(fa)期(qi)稅費 130 130

　　10 其他費用 544 90 90 364

　　11 不可預見費(fei) 1230 400 500 330

　　合(he) 計 17623 7142 7949 2011 522

　　2.資金籌措

　　本項(xiang)(xiang)目建設資金完全由建設單(dan)位自籌(chou)，B房(fang)地產開發(fa)公司使用(yong)自有資金8000萬元(yuan)作為項(xiang)(xiang)目資本金；按國(guo)家對商品房(fang)銷售(shou)有關規定，不足資金可以從預售(shou)房(fang)款(kuan)中解決，實行滾動開發(fa)，本項(xiang)(xiang)目需利用(yong)分期(qi)預售(shou)房(fang)款(kuan)總計約(yue)9623萬元(yuan)。詳見附表3-2。

　　八、經濟效益分析

　　1.住宅(zhai)銷售價格(ge)

　　根據工程所處位(wei)置、周圍環境條件和房地產市場的趨勢預測(ce)，考慮(lv)房地產銷售風(feng)險和工程建(jian)設成(cheng)本等綜合因素，多層住宅按每(mei)平方米2950元(yuan)(yuan)；低層聯排高檔住宅按每(mei)平方米3850元(yuan)(yuan)：平均(jun)每(mei)建(jian)筑平方米售價(jia)3001元(yuan)(yuan)。地下停車(che)庫每(mei)個車(che)位(wei)75000元(yuan)(yuan)，按80%即400個車(che)位(wei)銷售計。

　　2.銷售進度及付款計劃

　　本(ben)項(xiang)目計(ji)劃(hua)在3年內完成銷售，各年銷售計(ji)劃(hua)見表3-7表。

　　表(biao)3-7 各類建筑銷售(shou)計(ji)劃表(biao)(%)

　　項 目 合 計 1 2

　　多層住宅 100 15 60

　　聯排低層高(gao)檔住宅 100 10 60

　　地下停車場 100 10 60

　　所有業(ye)主均在(zai)兩年內付(fu)(fu)清房款，簽合同當年付(fu)(fu)一半，第(di)二(er)年再付(fu)(fu)一半。

　　考(kao)慮小區臨(lin)時停(ting)車(che)(che)的需要，20%的地下停(ting)車(che)(che)庫車(che)(che)位(wei)，用于租(zu)賃，由小區物業(ye)公(gong)司經營和(he)管理。投(tou)入經營后(hou)(hou)第(di)(di)一年(nian)(nian)60%出租(zu)率(lv)，每個停(ting)車(che)(che)位(wei)每月280元；第(di)(di)二(er)年(nian)(nian)以后(hou)(hou)出租(zu)率(lv)為100%，第(di)(di)二(er)年(nian)(nian)至第(di)(di)五(wu)年(nian)(nian)，停(ting)車(che)(che)位(wei)每月300元，五(wu)年(nian)(nian)以后(hou)(hou)每月400元。

　　3.稅費率

　　本(ben)報(bao)告采用的各種稅費率見表(biao)3—8。

　　表(biao)(biao)3-8 稅費率表(biao)(biao)(%)

　　稅 費(fei)(fei) 項 目 稅費(fei)(fei)率 稅 費(fei)(fei) 項 目 稅費(fei)(fei)；

　　營(ying)業稅 5 土地增值稅 30、40、50超(chao)率(lv)累進

　　城市維護(hu)建設(she)稅 7 公益(yi)金 5

　　教育費附加費 3 法(fa)定盈(ying)余公積金 10

　　企業所得稅 33 任意(yi)盈余公積(ji)金 8

　　房產稅(按租金) 12 不可預見費 7.5

　　4.盈利(li)能力分析

　　項目在計算期(qi)內經營收入22089萬(wan)(wan)元(yuan)，可獲利(li)潤(run)總(zong)額3132元(yuan)，扣(kou)除所(suo)得稅1034萬(wan)(wan)元(yuan)、公(gong)(gong)益金105萬(wan)(wan)元(yuan)、公(gong)(gong)積金210萬(wan)(wan)任意盈余(yu)公(gong)(gong)積金168萬(wan)(wan)元(yuan)后(hou)還有(you)1616萬(wan)(wan)元(yuan)可分配利(li)潤(run)。項目繳納(na)的經營稅金為1215萬(wan)(wan)元(yuan)，企業所(suo)得稅為1034萬(wan)(wan)元(yuan)，土地增(zeng)值稅為380萬(wan)(wan)元(yuan)，合計繳納(na)稅金2629萬(wan)(wan)元(yuan)。詳見附(fu)(fu)表3-3—附(fu)(fu)表3-5。

　　項目(mu)全投(tou)資(zi)內部收益(yi)率(lv)(所(suo)得稅(shui)前)為19.8%，在預期(qi)可接受的內部收益(yi)率(lv)為15%時凈現值可達517萬(wan)元，投(tou)資(zi)回收期(qi)為2.9年。資(zi)本金內部收益(yi)率(lv)為13.1%。詳見附(fu)表3-6和附(fu)表3-7。

　　商品房(fang)投(tou)資利潤率=利潤總額/總投(tou)資X100%

　　=3132/17623X 100%=17.8%

　　商品房資本金(jin)凈利潤(run)率=稅后(hou)利潤(run)/資本金(jin)X100%

　　=2099/8000X 100%=26.2%

　　5.清償能力(li)分析

　　本項目所需資金(jin)全部均由開(kai)發商自籌，末向金(jin)融機構借(jie)款，因此不存在(zai)還款問題。由于項目未(wei)借(jie)款，在(zai)適當(dang)安排應付利(li)潤的(de)情況下，資產負債率可以(yi)一直(zhi)保持(chi)為(wei)零。

　　6.資金平衡分析和資產(chan)負債分析

　　在項(xiang)(xiang)目計(ji)算期(qi)(qi)內(nei)，各期(qi)(qi)資(zi)(zi)金(jin)的(de)(de)來(lai)源與運用(yong)是(shi)平衡有余的(de)(de)。由于項(xiang)(xiang)目未借款，在適當安排應付利潤的(de)(de)情況(kuang)下，資(zi)(zi)產負債(zhai)率可以一直保(bao)持為零，由附表(biao)3-9可見(jian)，在項(xiang)(xiang)目計(ji)算期(qi)(qi)內(nei)，項(xiang)(xiang)目的(de)(de)資(zi)(zi)產負債(zhai)結構(gou)是(shi)很好的(de)(de)。資(zi)(zi)金(jin)平衡分(fen)析(xi)詳(xiang)見(jian)附表(biao)3-8，資(zi)(zi)產負債(zhai)分(fen)析(xi)詳(xiang)見(jian)附表(biao)3-9。

　　7.敏感性分析

　　將開(kai)發產品(pin)投資、售房(fang)價(jia)格(ge)、租房(fang)價(jia)格(ge)和(he)預售款回籠進(jin)度等因(yin)素(su)作(zuo)為不確定性(xing)因(yin)素(su)進(jin)行敏感(gan)性(xing)分(fen)析(xi)，分(fen)析(xi)結(jie)果(guo)表明(ming)開(kai)發產品(pin)投資和(he)售房(fang)價(jia)格(ge)兩(liang)個因(yin)素(su)對項目的(de)效(xiao)益最為敏感(gan)。如果(guo)開(kai)發產品(pin)投資和(he)售房(fang)價(jia)格(ge)分(fen)別(bie)(bie)向不利方面變動10%，全(quan)部投資內部收益率將分(fen)別(bie)(bie)下降至6.3%和(he)4.8%，凈現值分(fen)別(bie)(bie)下降至—857萬(wan)(wan)元(yuan)和(he)—927萬(wan)(wan)元(yuan)，均為負值；投資回收期(qi)則增加到(dao)3.5和(he)3.?年；租

　　房價格和(he)預售款回籠進度對(dui)收益的(de)影響(xiang)相對(dui)不敏感。根據(ju)測算，敏感因(yin)素的(de)變動均不應(ying)超過基本(ben)方案6%左右的(de)范圍，否則(ze)，項目收益風險較(jiao)大。詳見表(biao)3-9及圖3-1。

　　表3-9敏感性分析表

　　序(xu)號 項 目 變動幅度(%)

　　內部收(shou)益(yi)率(%) 凈現值(萬元) 投(tou)資回收(shou)期(年)

　　0 基本(ben)方案(an) 19.8 517 2.9

　　1 開發(fa)產品投資 +10 7.7 —867 3.5

　　-10 35.3 1901 2.7

　　2 售房價(jia)格 +10 33.9 1961 2.7

　　-10 6.5 —927 3.7

　　3 預售(shou)款回籠進度 +10 21.1 616 2.9

　　-10 17.0 246 3.3

　　4 租房(fang)價格 +10 19.9 523 2.9

　　-10 19.8 510 2，9

　　敏感因(yin)素變動(%)

　　圖3—1 敏感性分(fen)析圖(全部投(tou)資，所得稅(shui)前)

　　1一售(shou)房價格；2--預售(shou)款回籠進(jin)度；3一租房價格；

　　4--基(ji)準收益率；5一開發產(chan)品(pin)投資

　　8.臨界點分析

　　為(wei)(wei)考察對開發產品效益有影響(xiang)的(de)(de)(de)因素(su)變化的(de)(de)(de)極(ji)限承(cheng)受能力，對開發產品投(tou)資(zi)、售(shou)房(fang)價(jia)格、土(tu)地(di)(di)費用和(he)售(shou)房(fang)面積(ji)等因素(su)作(zuo)臨(lin)(lin)界點(dian)分析，若期望的(de)(de)(de)內(nei)部收益率為(wei)(wei)15%，則項目投(tou)資(zi)的(de)(de)(de)臨(lin)(lin)界18281萬元(yuan)(yuan)，增加(jia)(jia)654萬元(yuan)(yuan)；每平(ping)方米售(shou)房(fang)價(jia)格的(de)(de)(de)臨(lin)(lin)界點(dian)為(wei)(wei)2894元(yuan)(yuan)，下降107元(yuan)(yuan)；土(tu)地(di)(di)費用的(de)(de)(de)臨(lin)(lin)界點(dian)為(wei)(wei)5069萬元(yuan)(yuan)，增加(jia)(jia)569萬元(yuan)(yuan)；售(shou)房(fang)面積(ji)的(de)(de)(de)臨(lin)(lin)界點(dian)為(wei)(wei)70335平(ping)方米，減少2765平(ping)方米。詳見(jian)表3--10

　　表3-10 臨界點分析表

　　敏感因(yin)素 基本值 臨界點

　　全投資稅(shui)前內部收益(yi)率 19.8% 期望值 15.0%

　　開發(fa)產品(pin)投資(萬元) 17623 最(zui)高值 18281

　　售房價(jia)格(元/平方(fang)米(mi)) 3001 最低值 2894

　　土地費用(萬元) 4500 最高值 5069

　　售(shou)房面積(平方(fang)米) 73100 最低值 70335

　　9.主要經(jing)濟指標

　　本項目的主要(yao)經濟指標見表3—11。

　　表(biao)3-11 主(zhu)要經(jing)濟指標表(biao)

　　序號(hao) 名 稱 單位 數(shu)據(ju) 備注

　　Ⅰ11.11.2 建設規(gui)模房地(di)產開發(fa)產品總建筑面積(ji) 商品房銷售其中：多層(ceng)住宅(zhai)聯排低層(ceng)高檔住宅(zhai)地(di)下停(ting)車場(chang)(chang) 出租房地(di)下停(ting)車場(chang)(chang) 平方(fang)米(mi)(mi)(mi)(mi)平方(fang)米(mi)(mi)(mi)(mi)平方(fang)米(mi)(mi)(mi)(mi)平方(fang)米(mi)(mi)(mi)(mi)平方(fang)米(mi)(mi)(mi)(mi)平方(fang)米(mi)(mi)(mi)(mi)平方(fang)米(mi)(mi)(mi)(mi) 761007310050960101401200030003000

　　Ⅱ123456789 經(jing)濟數據 總投資 資金(jin)(jin)籌措(cuo) 其中：資本(ben)(ben)金(jin)(jin)使用預售房款 經(jing)營收(shou)人 經(jing)營稅金(jin)(jin)及附加 總成本(ben)(ben)費用 利(li)潤總額(e) 所得稅 稅后利(li)潤 土地(di)增值(zhi)稅 萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan) 1762317623800096234418243347262620742076 年(nian)(nian)(nian)平(ping)均(jun)年(nian)(nian)(nian)平(ping)均(jun)年(nian)(nian)(nian)平(ping)均(jun)年(nian)(nian)(nian)平(ping)均(jun)年(nian)(nian)(nian)平(ping)均(jun)年(nian)(nian)(nian)平(ping)均(jun)年(nian)(nian)(nian)平(ping)均(jun)

　　Ⅲ12345676 財務評價指標商品(pin)(pin)房(fang)(fang)投(tou)(tou)資(zi)(zi)利(li)潤率(lv)商品(pin)(pin)房(fang)(fang)投(tou)(tou)資(zi)(zi)利(li)稅(shui)(shui)率(lv)商品(pin)(pin)房(fang)(fang)資(zi)(zi)本金凈利(li)潤率(lv)全部投(tou)(tou)資(zi)(zi)內(nei)部收(shou)(shou)益率(lv)(所(suo)得(de)稅(shui)(shui)前)全部投(tou)(tou)資(zi)(zi)投(tou)(tou)資(zi)(zi)回收(shou)(shou)期(所(suo)得(de)稅(shui)(shui)前)全部投(tou)(tou)資(zi)(zi)內(nei)部收(shou)(shou)益率(lv)(所(suo)得(de)稅(shui)(shui)后(hou))全部投(tou)(tou)資(zi)(zi)投(tou)(tou)資(zi)(zi)回收(shou)(shou)期(所(suo)得(de)稅(shui)(shui)后(hou))資(zi)(zi)本金內(nei)部收(shou)(shou)益率(lv) %%%%年(nian)%年(nian)% 17.826.926.219.82.913.13.213.1

　　九(jiu)、風險分析及對(dui)策

　　1.市場風險分析

　　(1)從A市(shi)目(mu)前(qian)住宅(zhai)市(shi)場來看，出現(xian)了住房供過(guo)于求的情況(kuang)，據統計，目(mu)前(qian)已積壓商(shang)品房達80萬平方(fang)米。除了市(shi)場有(you)效需求不(bu)足，改革滯后，福利(li)分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不(bu)定，房價(jia)超過(guo)消費者的承(cheng)受能力等原因外，小區位置偏僻，設施不(bu)配套，交通不(bu)方(fang)便(bian)，住宅(zhai)小區環境不(bu)盡如意，缺乏良(liang)好的居(ju)住環境是其重要原因。

　　本項目市(shi)場(chang)定位為(wei)(wei)中高檔(dang)住宅，項目在(zai)(zai)區位、配套設(she)施、交(jiao)通、小區環境等(deng)方面(mian)有(you)較大的(de)(de)市(shi)場(chang)需求優勢(shi)，但在(zai)(zai)銷售價(jia)(jia)格方面(mian)有(you)一(yi)定風(feng)險。按照國際(ji)慣例，房(fang)價(jia)(jia)一(yi)般是居民家(jia)庭年(nian)收入的(de)(de)3～6倍，而目前A市(shi)房(fang)價(jia)(jia)每平(ping)方米售價(jia)(jia)為(wei)(wei)1500--2000元(yuan)之間(中低檔(dang)商品房(fang))，一(yi)套建筑面(mian)積65平(ping)方米的(de)(de)住房(fang)平(ping)均售價(jia)(jia)達9.75萬元(yuan)～13萬元(yuan)之間，相當于家(jia)庭年(nian)收入的(de)(de)7.2倍至9.6倍，

　　難以形成有(you)效需求。本項目(mu)銷售房價是(shi)這一標準的近2倍，目(mu)前A市先富(fu)者(zhe)畢竟是(shi)少數，需求有(you)限(xian)，銷售有(you)一定市場風(feng)險。

　　雖然目前A市(shi)房地(di)產市(shi)場(chang)總的趨(qu)勢是供(gong)大于求，價格走低，銷(xiao)售相對低迷(mi)，但隨著(zhu)國家(jia)采(cai)取(qu)的反通貨緊縮政策的成功，擴大內需取(qu)得成效，居民(min)實際(ji)購買力處于上(shang)升趨(qu)勢，從長遠看(kan)商(shang)(shang)品房的銷(xiao)售前景看(kan)好(hao)。為保證(zheng)項目成功，開(kai)發商(shang)(shang)應(ying)提(ti)高(gao)工程質量，通過降低開(kai)發成本，減小市(shi)場(chang)風險。

　　(2)做好(hao)方案(an)(an)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)。項目市(shi)場定位是建立在住宅(zhai)小區(qu)合理的(de)(de)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)基礎上(shang)，包括小區(qu)總體(ti)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)、配(pei)套(tao)環境規(gui)(gui)(gui)劃(hua)、戶(hu)型規(gui)(gui)(gui)劃(hua)等。應杜絕規(gui)(gui)(gui)劃(hua)設(she)(she)計單(dan)調、缺乏完(wan)善的(de)(de)配(pei)套(tao)功能的(de)(de)方案(an)(an)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)，從(cong)方案(an)(an)的(de)(de)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)上(shang)和戶(hu)型的(de)(de)設(she)(she)計上(shang)贏得消費(fei)者，減小項目的(de)(de)市(shi)場風險。

　　2.經營管理風險分析

　　(1)本項目主(zhu)要(yao)應(ying)加(jia)強(qiang)市場營銷工(gong)作(zuo)，做好商品房(fang)銷售，加(jia)大(da)促銷力(li)度，多渠道、多種方(fang)式推廣促銷，盡快銷售，才(cai)能最大(da)限度地減少項目市場銷售風險。

　　(2)在項目實施(shi)中(zhong)還(huan)應(ying)優化設計，采取切實可(ke)行的工(gong)程技術措施(shi)和施(shi)工(gong)方案，在施(shi)工(gong)管理(li)中(zhong)，控制(zhi)各項開發(fa)建設成(cheng)本(ben)(ben)費(fei)用；降低投資(zi)成(cheng)本(ben)(ben)。從財務(wu)評價分析數據可(ke)以看出，工(gong)程投資(zi)降低1%，將比基本(ben)(ben)方案增加凈現值139萬元，增長36.5%；反之(zhi)，利潤減(jian)少，銷售收益率下降。因(yin)此，降低工(gong)程造價，控制(zhi)投資(zi)成(cheng)本(ben)(ben)，也(ye)是降低本(ben)(ben)項目風險(xian)的因(yin)素(su)之(zhi)一。

　　(3)做好物業(ye)管理和(he)售(shou)后服務工作。

　　3. 金(jin)融財(cai)務風險分析

　　本項(xiang)目(mu)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)完全自籌，不從銀(yin)行貸(dai)款(kuan)。但從自有資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)使(shi)(shi)用成本和(he)開發資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)回(hui)(hui)收考慮(lv)十減(jian)(jian)少占(zhan)用資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)回(hui)(hui)收風險，應采用多種(zhong)付(fu)(fu)款(kuan)方式促(cu)銷，可選擇采用：(1)‘次性付(fu)(fu)款(kuan)方式；(2)分(fen)期(qi)(qi)付(fu)(fu)款(kuan)方式；(3)七(qi)成銀(yin)行按(an)揭(jie)(jie)方式；(4)建筑分(fen)期(qi)(qi)付(fu)(fu)款(kuan)+銀(yin)行按(an)揭(jie)(jie)；(5)特(te)惠(hui)免息分(fen)期(qi)(qi)付(fu)(fu)款(kuan)；(旬(xun)。全部(bu)按(an)揭(jie)(jie)限期(qi)(qi)分(fen)期(qi)(qi)付(fu)(fu)款(kuan)等(deng)多種(zhong)付(fu)(fu)款(kuan)方式，使(shi)(shi)開發資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)按(an)預(yu)期(qi)(qi)回(hui)(hui)籠(long)廠(chang)消(xiao)減(jian)(jian)金(jin)(jin)融(rong)財(cai)務風險。

　　附表3-1項(xiang)目總投資估算(suan) 單位(萬(wan)元)

　　序號 項 目 總投(tou)資 估(gu)算說明(ming)

　　1 開發建設(she)投資 17623

　　1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土(tu)地費(fei)用前(qian)期工程費(fei)基礎設施(shi)建設費(fei) ’建筑(zhu)安裝(zhuang)工程費(fei)公(gong)共配套(tao)設施(shi)建設費(fei)開發間接費(fei)管理費(fei)用銷售費(fei)用開發期稅費(fei)其他費(fei)用不(bu)可預見費(fei)財務費(fei)用 4500647205471322801092857131305441230

　　2 經營資金

　　3 項(xiang)目總(zong)投資 17623

　　3.13.23.3 開發產(chan)品成本 固定資(zi)(zi)產(chan)投資(zi)(zi)經營資(zi)(zi)金 17623

　　附表(biao)3-2投資使(shi)用計劃(hua)與(yu)資金籌(chou)措表(biao) 單位：萬元

　　序號 項(xiang) 目 合計(ji) ] 2 3 4 5 6

　　1 總投資(zi) 17623 7142 7949 2011 522

　　1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營資(zi)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)自營資(zi)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)借(jie)款建 設(she)期利息自營資(zi)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)方(fang)向調節稅 經營資(zi)金(jin) 開發(fa)產(chan)(chan)品投(tou)資(zi)其中：不含(han)財務(wu)(wu)費(fei)用財務(wu)(wu)費(fei)用 1762317623 71427142 79497949 20112011’ 522522

　　2 資金(jin)籌措 17623 7142 7949 2011 522

　　2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資(zi)(zi)本(ben)金預(yu)售收(shou)入預(yu)租收(shou)入其他收(shou)入借(jie)(jie)(jie)(jie)款(kuan)(kuan) 固定資(zi)(zi)產(chan)投資(zi)(zi)長期借(jie)(jie)(jie)(jie)款(kuan)(kuan) 自營資(zi)(zi)產(chan)投資(zi)(zi)人民幣(bi)借(jie)(jie)(jie)(jie)款(kuan)(kuan) 自營資(zi)(zi)產(chan)投資(zi)(zi)外幣(bi)借(jie)(jie)(jie)(jie)款(kuan)(kuan) 房(fang)地產(chan)投資(zi)(zi)人民幣(bi)借(jie)(jie)(jie)(jie)款(kuan)(kuan) 自營資(zi)(zi)產(chan)投資(zi)(zi)建設期利息借(jie)(jie)(jie)(jie)款(kuan)(kuan) 經營資(zi)(zi)金人民幣(bi)借(jie)(jie)(jie)(jie)款(kuan)(kuan) 80009623 6400742 16006349 2011 522

　　附表3-3 售(shou)房(fang)收(shou)入與(yu)經營(ying)稅(shui)金(jin)及(ji)附加估算表 單位：萬元

　　序 號(hao) 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

　　1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

　　1.1 1.2 1.3 可出(chu)售(shou)面積(車位(wei))平均售(shou)價(jia)(元/平方米) 銷售(shou)比例(%) 73100100 9858298813 43860300160 19382300827

　　2 經營稅金及(ji)附加(jia) 1207 81 443 522 160

　　2.1 2.2 2.3 營(ying)業稅 城(cheng)市維(wei)護建設稅 教育費(fei)附(fu)加(jia) 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

　　3 土地(di)增值稅 380 19 133 171 57

　　4 商品房銷售凈收(shou)入 20350 1373 7478 8802 2697

　　附(fu)表3-4 租房(fang)收入與經(jing)營稅金及(ji)附(fu)加估算表 單位：萬元

　　序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

　　1 租(zu)房收入 152 20 36 48 48

　　1.1 1.2 1.3 可出租(zu)面積(車位) 單位租(zu)金(元/車位) 出租(zu)率(lv)(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100

　　2 經(jing)營(ying)稅(shui)金及(ji)附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

　　2.1 2.2 2.3 營業稅 城市維護建設(she)稅 教育費附加(jia) 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07

　　3 租(zu)金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36

　　4 凈(jing)轉(zhuan)售收入 339.51 339.51

　　附表3-5損益(yi)表 單位(wei)：萬元(yuan)

　　序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

　　1 經營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

　　1.11.21.3 商品房銷售(shou)收(shou)入(ru) 房地產(chan)租金收(shou)入(ru) 自(zi)營收(shou)入(ru) 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

　　2 經營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

　　2.12.2 商品(pin)房(fang)經營成(cheng)本出租房(fang)經營成(cheng)本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

　　3 出(chu)租房經營(ying)費用 78 12 21 22 22

　　4 自營(ying)部分經(jing)營(ying)費用(yong)

　　5 自營部分折舊、攤銷

　　6 自(zi)營部分財務(wu)費用

　　7 經營稅金(jin)及附加 1215 81 443 523 162 3 3

　　8 土地增(zeng)值稅 380 19 133 171 57

　　9 利(li)潤總額(e) 3132 207 1149 1358 414 2 2

　　10 彌(mi)補以前年度虧(kui)損

　　11 應(ying)納(na)稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2

　　12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1

　　13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2

　　公益(yi)金(jin) 法定盈余(yu)公積金(jin) 任意盈余(yu)公積金(jin) 105210168 71411 387762 469173 142822

　　14 加(jia)：年(nian)初未分配(pei)利潤(run) 43 220 220 220

　　15 可(ke)供投資者分(fen)配的利潤 107 635 921 434 222 1

　　16 應付(fu)利潤 1616 64 415 701 214 222 1

　　A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

　　17 年末未分配利潤 43 220 220 220

　　附表(biao)3-6 財務現金流量表(biao)(全(quan)部投資) 單(dan)位：萬元(yuan)

　　序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

　　1 現金(jin)流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

　　1.11.21.31.41.51.61.7 售房收(shou)(shou)入(ru) 租房收(shou)(shou)入(ru) 自營(ying)收(shou)(shou)入(ru) 其他收(shou)(shou)人 回(hui)收(shou)(shou)固定(ding)資產余值 回(hui)收(shou)(shou)經營(ying)資金 ’ 凈轉售收(shou)(shou)入(ru) 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

　　2 現金流(liu)出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

　　2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產投資(含(han)方向(xiang)稅(shui))開(kai)發(fa)產品投資(不含(han)投資費(fei)用(yong)) 經營資金 . 自營部分經營費(fei)用(yong) 出租房經營費(fei)用(yong) 經營稅(shui)金及附加(jia) 土地增(zeng)值稅(shui) 所得稅(shui) 176237812153801034 7142811968 7949443133379 201112523171448 5222116257137 2231 2231

　　3 凈(jing)現(xian)金流量(liang)累(lei)計凈(jing)現(xian)金流量(liang) 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099

　　4 所得(de)稅(shui)前凈現(xian)金流(liu)(liu)量(liang)累(lei)計(ji)所得(de)稅(shui)前凈現(xian)金流(liu)(liu)量(liang) 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132

　　計算指標 所(suo)(suo)得(de)稅(shui)(shui)前所(suo)(suo)得(de)稅(shui)(shui)后(hou)內部(bu)收益率(lv)(FIRR) 19.8% 13.1%財務凈現值(FNPV) 517 -203。投資回收期(qi)(年(nian)) 2.92 3.16 基準收益率(lv)(/。) 15.00% 15.00%

　　附表(biao)3-6 財務現金流量表(biao)(資本金) 單(dan)位：萬元

　　序號 項 目(mu) 合計 1 2 3 4 5 6

　　1 現金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

　　1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房(fang)收(shou)(shou)(shou)入 租房(fang)收(shou)(shou)(shou)入 自營(ying)收(shou)(shou)(shou)入 其他收(shou)(shou)(shou)入 回(hui)收(shou)(shou)(shou)固(gu)定資產余值 回(hui)收(shou)(shou)(shou)經(jing)營(ying)資金 凈轉售收(shou)(shou)(shou)入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

　　2 現金(jin)流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

　　2.12.22.32.42.52.62.72.82.92，102.11 資本金(jin)(jin)(jin) 預售(租(zu))收(shou)入用(yong)于(yu)開發產品(pin)投資 自(zi)營部分經(jing)營費用(yong) 出租(zu)房(fang)經(jing)營費用(yong) 經(jing)營稅金(jin)(jin)(jin)及附(fu)加 土地增值稅 所(suo)得稅 長期借(jie)款(kuan)(kuan)本金(jin)(jin)(jin)償還 流動資金(jin)(jin)(jin)借(jie)款(kuan)(kuan)償還 短(duan)期借(jie)款(kuan)(kuan)本金(jin)(jin)(jin)償還 借(jie)款(kuan)(kuan)利息支付 800096237812153801034 6400742811968 16006349443133379 20111252317]448 5222116257137 2231 2231

　　3 凈現金流量 2099 -5837 -850 6350 2052 22 362

　　4 累計凈(jing)現金流量 -5837 -6687 -337 1715 1737 2099

　　計(ji)算指標 內部收益(yi)率(lv)(lv)(FIRR) 13.1% 財務凈現值(zhi)(FNPV) -203 基準(zhun)收益(yi)率(lv)(lv)(/。) 15.00%

　　附表(biao)3-8 資金來源與運(yun)用(yong)表(biao) 單位： 萬元

　　序號 項(xiang) 目(mu) 合計(ji) 1 2 3 4 5 6

　　l 資金來源 30429 7873 9654 9516 2951 48 388

　　1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1，12 商品(pin)房銷售收人房地產租(zu)金(jin)收入(ru)自營(ying)(ying)收入(ru)自營(ying)(ying)資產長期借(jie)款(kuan)自營(ying)(ying)資產經營(ying)(ying)資金(jin)借(jie)款(kuan)房地產投資借(jie)款(kuan) 短期借(jie)款(kuan)資本金(jin)其他回(hui)(hui)收固定資產余(yu)值(zhi)回(hui)(hui)收經營(ying)(ying)資金(jin)凈轉售收入(ru) 2193；1528000340 14736400 80541600 949620 291536 48 48340

　　2 資(zi)金運(yun)用 21946 7374 9319 3866 1113 247 27

　　2.12.22.32.42.52.62.72.82.9 2. 102. 11 2.12 2.132. 142.152.16 自(zi)(zi)營(ying)固(gu)定(ding)資(zi)(zi)產投(tou)資(zi)(zi)(含(han)方向稅(shui))自(zi)(zi)營(ying)固(gu)定(ding)資(zi)(zi)產建(jian)設期(qi)利息(xi)房(fang)地產投(tou)資(zi)(zi)(含(han)利息(xi)) 經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)資(zi)(zi)金(jin)(jin) 自(zi)(zi)營(ying)部分經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)費(fei)用(yong) 自(zi)(zi)營(ying)部分財務費(fei)用(yong) 出(chu)租房(fang)經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)費(fei)用(yong) 經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)稅(shui)金(jin)(jin)及附(fu)加 土地增(zeng)值稅(shui) 所得稅(shui) 應付利潤 自(zi)(zi)營(ying)資(zi)(zi)產長期(qi)借(jie)(jie)款(kuan)本金(jin)(jin)償(chang)(chang)還(huan)自(zi)(zi)營(ying)資(zi)(zi)產經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)資(zi)(zi)金(jin)(jin)借(jie)(jie)款(kuan)償(chang)(chang)還(huan)房(fang)地產長期(qi)借(jie)(jie)款(kuan)本金(jin)(jin)償(chang)(chang)還(huan) 償(chang)(chang)還(huan)其他應付款(kuan) 短期(qi)借(jie)(jie)款(kuan)本金(jin)(jin)償(chang)(chang)還(huan) 1762378121538010341616 714281196864 7949443133379415 201112523171448701 522：2116257137214 2231222 22311

　　3 盈余資金 8483 499 335 5650 1838 —199 361

　　4 累計盈余資(zi)金 499 834 6483 8322 8122 8483

　　附表3-9 資(zi)產負債表 單位： 萬元

　　序 號 項(xiang) 目 1 2 3 4 5 6

　　1 資產 6474 8429 8639 8702 8482 8483

　　1. 11.1. 11.1. 21.1. 31.1. 41. 21. 31. 4 流動(dong)資(zi)產總額 應收賬(zhang)款 存貨 現金 累計盈余資(zi)金 在建(jian)工程 固定資(zi)產凈(jing)(jing)值 無形及(ji)遞延資(zi)產凈(jing)(jing)值 64745975499 84297596834 863921556483 87023818322 84823608122 84833408143

　　2 負債及所有(you)者權益 6474 8429 8639 8702 8482 8483

　　2.12.1.12.1.22.22.2.1 2.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4 流動(dong)負債總額 應付賬(zhang)款 短期(qi)借(jie)款 借(jie)款 經營資金(jin)借(jie)款 固(gu)定資產投(tou)資借(jie)款 開(kai)發產品投(tou)資借(jie)款 負債小計所有(you)者(zhe)權益 資本(ben)金(jin) 資本(ben)公積(ji)(ji)金(jin) . 累計盈余公積(ji)(ji)金(jin) 累計未分配利潤 6474 6400 32 43 8429 8000 209 220 8639 8000 418 220 8702 8000 482 220 8482 8000 482 8483 8000 483

　　比率(lv)指標 資產負債率(lv)(%) 流動比率(lv)(%) 速動比率(lv)(%)

　　房地產開發項目可行性研究報告 2

　　房(fang)(fang)地(di)(di)產開發(fa)是指在土地(di)(di)上進(jin)行(xing)(xing)房(fang)(fang)屋建設(she)的(de)過程(cheng)(cheng)，它涉及到土地(di)(di)開發(fa)、規劃設(she)計、施(shi)工建設(she)等多(duo)個階段。在當今社會，隨(sui)著城(cheng)市化進(jin)程(cheng)(cheng)的(de)加快和(he)人口(kou)增長，房(fang)(fang)地(di)(di)產開發(fa)成為了一(yi)個備受關(guan)注(zhu)的(de)領域(yu)。然而，房(fang)(fang)地(di)(di)產開發(fa)涉及到大量的(de)資金投入和(he)前(qian)(qian)期規劃，因此在開發(fa)之前(qian)(qian)進(jin)行(xing)(xing)可行(xing)(xing)性研(yan)究顯得尤為重要(yao)。

　　一、市場需求分析

　　在進(jin)行房地(di)產開發(fa)前，首先需(xu)(xu)要對目(mu)(mu)標市場(chang)的(de)(de)需(xu)(xu)求進(jin)行充分(fen)的(de)(de)調(diao)研分(fen)析。通過(guo)對當地(di)人口結構、收(shou)入水平、購(gou)房意愿等方面的(de)(de).調(diao)查，可以更準確地(di)把(ba)握市場(chang)的(de)(de)需(xu)(xu)求狀況。例如，如果目(mu)(mu)標市場(chang)是(shi)高端人群(qun)，則需(xu)(xu)要開發(fa)高檔(dang)住宅項(xiang)目(mu)(mu)；如果目(mu)(mu)標市場(chang)是(shi)年輕人群(qun)體，則需(xu)(xu)要開發(fa)適(shi)合他(ta)們(men)的(de)(de)公寓或小戶型房屋(wu)。只(zhi)有充分(fen)了解市場(chang)需(xu)(xu)求，才能在后(hou)續的(de)(de)開發(fa)過(guo)程中更好地(di)滿足(zu)客戶的(de)(de)需(xu)(xu)求，從而提高項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)銷售率。

　　二、土地資源評估

　　土(tu)地(di)資(zi)源是(shi)房地(di)產(chan)開(kai)(kai)發(fa)的基礎，也是(shi)最具(ju)價值的資(zi)源之一。在(zai)選擇土(tu)地(di)時(shi)，需(xu)要考(kao)慮(lv)土(tu)地(di)的位置、規劃(hua)條件(jian)、自然環境、土(tu)地(di)所有(you)(you)權等因素。此外，還需(xu)要對(dui)土(tu)地(di)的開(kai)(kai)發(fa)潛力進行(xing)評估(gu)，包括土(tu)地(di)的可開(kai)(kai)發(fa)性、周邊配套(tao)設施、交通便利程度(du)等。只有(you)(you)對(dui)土(tu)地(di)資(zi)源進行(xing)全面(mian)評估(gu)，才能確定是(shi)否適合開(kai)(kai)發(fa)，以及未來開(kai)(kai)發(fa)的潛在(zai)價值。

　　三、財務預算及風險評估

　　房地產開(kai)(kai)發(fa)項(xiang)目通常(chang)需要(yao)巨額資金的投入(ru)，因(yin)此在開(kai)(kai)發(fa)前需要(yao)進(jin)行財務預(yu)算，評(ping)估項(xiang)目的投資回(hui)報周(zhou)期和風(feng)險。通過對(dui)資金投入(ru)、開(kai)(kai)發(fa)周(zhou)期、銷售預(yu)期等方(fang)面進(jin)行詳細(xi)的預(yu)算，可以更好地掌(zhang)握項(xiang)目的盈(ying)利能力和風(feng)險狀況。同時，還(huan)需要(yao)對(dui)宏(hong)觀經濟形勢、政策法規等因(yin)素進(jin)行綜合(he)評(ping)估，以降低項(xiang)目的風(feng)險。

　　四、項目規劃與設計

　　在確定項(xiang)目(mu)(mu)可行性之后，需(xu)(xu)要(yao)進(jin)行項(xiang)目(mu)(mu)規劃(hua)與設計。這包括對項(xiang)目(mu)(mu)的總體(ti)布局、建筑風格、功能(neng)定位等方(fang)面進(jin)行規劃(hua)，以確保(bao)項(xiang)目(mu)(mu)能(neng)夠(gou)滿足市(shi)場(chang)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)和(he)未來(lai)發展(zhan)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)。同時，還需(xu)(xu)要(yao)對項(xiang)目(mu)(mu)的施工工藝(yi)、環保(bao)要(yao)求(qiu)(qiu)、安(an)全標準等方(fang)面進(jin)行設計，以保(bao)證項(xiang)目(mu)(mu)的質量和(he)可持續發展(zhan)。

　　綜上(shang)所述，房地產(chan)開(kai)(kai)發可(ke)行性(xing)研(yan)究是(shi)一(yi)個(ge)系統工(gong)程(cheng)，需要對市場(chang)需求(qiu)、土地資(zi)源、財務風險以(yi)及(ji)項目規(gui)劃等(deng)多個(ge)方面進(jin)行綜合考量(liang)。只有通過全面的(de)研(yan)究和分析，才能(neng)(neng)確保房地產(chan)開(kai)(kai)發項目的(de)順利推進(jin)和成功落地。希望本報告(gao)能(neng)(neng)夠(gou)為(wei)相關(guan)投資(zi)者和開(kai)(kai)發商提供參考，指導其(qi)在房地產(chan)開(kai)(kai)發領(ling)域取得更好的(de)成果。

　　房地產開發項目可行性研究報告 3

　　四川省xx市(shi)(shi)(shi)華(hua)泰房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)有限(xian)公(gong)司項目可行性(xing)研(yan)究(jiu)報告根(gen)據xx市(shi)(shi)(shi)委、市(shi)(shi)(shi)政(zheng)府對加快xx市(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)場(chang)經(jing)濟開(kai)發(fa)建(jian)設的(de)(de)(de)要求。我們在(zai)相關(guan)部門(men)的(de)(de)(de)精心指導(dao)下(xia)，我公(gong)司對建(jian)設開(kai)發(fa)項目積極(ji)開(kai)展了(le)前期準備工(gong)作，成(cheng)立了(le)項目經(jing)理(li)部，與(yu)政(zheng)府有關(guan)各(ge)方(fang)進(jin)(jin)行了(le)廣泛接洽；尤其對項目建(jian)設的(de)(de)(de)可行性(xing)進(jin)(jin)行了(le)深(shen)(shen)入細致的(de)(de)(de)調查研(yan)究(jiu)和全面(mian)論證；同時，邀請省內外房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)和建(jian)筑(zhu)規劃專(zhuan)家進(jin)(jin)行了(le)精心的(de)(de)(de)規劃設計和方(fang)案(an)選評；經(jing)征求有關(guan)各(ge)方(fang)意見，認為(wei)初設方(fang)案(an)理(li)念新(xin)、定位(wei)準，既適應(ying)了(le)社會主(zhu)義市(shi)(shi)(shi)場(chang)經(jing)濟條件下(xia)流(liu)通現代化發(fa)展的(de)(de)(de)要求和促進(jin)(jin)邊(bian)貿行業(ye)向(xiang)更(geng)深(shen)(shen)層次發(fa)展；是(shi)xx市(shi)(shi)(shi)這(zhe)一(yi)明珠上一(yi)個閃光的(de)(de)(de)亮點，進(jin)(jin)而為(wei)美(mei)麗(li)的(de)(de)(de)邊(bian)境(jing)城市(shi)(shi)(shi)增輝添彩。

　　一、概述

　　(一)項目(mu)選址及地緣環(huan)境

　　項目(mu)選址：位于xx市目(mu)腦路東方大(da)飯店后面(mian)地塊；

　　項(xiang)目土地面積(ji)約135000㎡折合1.35公頃(0.135平(ping)方(fang)公里(li))。項(xiang)目所處(chu)環境優越，交通便(bian)捷(jie)，是擬建理想的花園式住宅區。

　　(二)項目規模建設周期

　　規劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投(tou)資9800萬(wan)元(yuan)，計劃建設(she)周期(qi)三(san)年。

　　二、實施可行性分析

　　(一(yi))根據經(jing)濟全球(qiu)化的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)趨勢，我(wo)(wo)(wo)國加(jia)快了(le)對(dui)外開(kai)放(fang)(fang)的(de)(de)(de)步伐。尤其是我(wo)(wo)(wo)國加(jia)入(ru)WTO后，國際貿(mao)易將使我(wo)(wo)(wo)國更加(jia)開(kai)放(fang)(fang)，長期(qi)來，我(wo)(wo)(wo)國單一(yi)向東發(fa)(fa)展(zhan)，沿(yan)(yan)海開(kai)放(fang)(fang)的(de)(de)(de)經(jing)濟格局(ju)，在黨中(zhong)央實施西部大(da)開(kai)發(fa)(fa)戰略(lve)決策的(de)(de)(de)推動下(xia)，如(ru)今(jin)一(yi)直(zhi)把自己當邊(bian)疆省的(de)(de)(de)云(yun)南(nan)提出了(le)建(jian)設連接東南(nan)亞(ya)(ya)、南(nan)亞(ya)(ya)次大(da)陸(lu)的(de)(de)(de)經(jing)濟大(da)xx，建(jian)立湄(mei)公河次流域經(jing)濟帶。啟動參與中(zhong)國東盟自由貿(mao)易區建(jian)設行動計劃(hua)，加(jia)快建(jian)設“五大(da)xx”、構(gou)筑“五大(da)平臺”、推進六大(da)產業合作。云(yun)南(nan)開(kai)始了(le)“邊(bian)緣”向對(dui)外開(kai)放(fang)(fang)前沿(yan)(yan)的(de)(de)(de)戰略(lve)轉(zhuan)移(yi)。我(wo)(wo)(wo)們(men)xx市(shi)正好是連接東南(nan)亞(ya)(ya)及南(nan)亞(ya)(ya)次大(da)陸(lu)的(de)(de)(de)前沿(yan)(yan)橋頭堡，不(bu)僅(jin)獨占地理(li)區域優勢，而(er)且有二十年來的(de)(de)(de)改革開(kai)放(fang)(fang)打牢的(de)(de)(de)基礎(chu)。面對(dui)如(ru)此難得的(de)(de)(de)時代機(ji)遇，我(wo)(wo)(wo)們(men)要趁勢而(er)上抓住機(ji)遇，加(jia)快發(fa)(fa)展(zhan)。

　　(二)項目建(jian)設的市場分析

　　云(yun)南(nan)與東盟自(zi)由(you)貿易區的(de)(de)(de)形成(cheng)，必然給xx市帶來(lai)(lai)旺盛的(de)(de)(de)人(ren)(ren)氣。人(ren)(ren)流的(de)(de)(de)增(zeng)加(jia)將拉動居(ju)住的(de)(de)(de)需求，這(zhe)無疑會(hui)給我們項目的(de)(de)(de)開(kai)發建設帶來(lai)(lai)極好的(de)(de)(de)契(qi)機。

　　1、國(guo)內(nei)外(wai)商家對(dui)xx市住房(fang)的(de)(de)(de)需求的(de)(de)(de)調查分(fen)(fen)析。我們(men)(men)通過民(min)間訪問、調查發現(xian)其(qi)中有(you)相當的(de)(de)(de)客戶(hu)，他(ta)們(men)(men)看好(hao)xx的(de)(de)(de)房(fang)地產市場，對(dui)xx的(de)(de)(de)發展和(he)繁榮昌盛，對(dui)社(she)會(hui)的(de)(de)(de)安定和(he)文(wen)明及和(he)諧(xie)的(de)(de)(de)社(she)會(hui)環境，他(ta)們(men)(men)中的(de)(de)(de)部分(fen)(fen)人都有(you)在xx居住的(de)(de)(de)愿望(wang)。據國(guo)內(nei)外(wai)客戶(hu)向(xiang)我們(men)(men)提供分(fen)(fen)析情(qing)況看愿在xx購買(mai)花(hua)園式(shi)住宅。

　　2、住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)消費市(shi)(shi)場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)調查分(fen)析。xx市(shi)(shi)是(shi)一(yi)(yi)個(ge)與緬(mian)甸三(san)面接壤的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)新興(xing)開放城(cheng)市(shi)(shi)，是(shi)典型的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)個(ge)壩子，兩個(ge)國家的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)特(te)殊地(di)(di)緣(yuan)，美麗的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)瑞xx滋潤(run)著兩岸肥沃的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)土(tu)地(di)(di)，哺育著兩國的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)二十幾(ji)萬邊疆人(ren)民。xx市(shi)(shi)城(cheng)區(qu)(qu)規(gui)劃面積20平(ping)方(fang)(fang)公里，市(shi)(shi)區(qu)(qu)建成(cheng)(cheng)面積6平(ping)方(fang)(fang)公里，全市(shi)(shi)總人(ren)口12萬，流動人(ren)口4萬。由于得(de)(de)天獨厚的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)地(di)(di)緣(yuan)優(you)勢，和優(you)越(yue)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)自然環(huan)境、氣候(hou)，同時又(you)長(chang)期得(de)(de)益(yi)于改革開放二十幾(ji)年來的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)展，xx市(shi)(shi)已成(cheng)(cheng)為西南邊陲上(shang)一(yi)(yi)顆(ke)璀爛的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)明(ming)珠。一(yi)(yi)個(ge)12萬人(ren)口的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)縣級(ji)市(shi)(shi)，居(ju)(ju)民的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)儲蓄存款余額達(da)27億元，高(gao)于全國人(ren)均水平(ping)，這充分(fen)展示了居(ju)(ju)民的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)富(fu)裕程(cheng)度及潛在的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)購買力(li)水平(ping)，據調查90%以上(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)居(ju)(ju)民均擁(yong)有(you)人(ren)均15平(ping)方(fang)(fang)米(mi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)，住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)條件相對(dui)內地(di)(di)而言(yan)較為優(you)越(yue)。隨著經濟的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)展，生活水平(ping)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)為斷提(ti)高(gao)，人(ren)們(men)對(dui)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)求也(ye)由過去住(zhu)(zhu)(zhu)得(de)(de)下、分(fen)得(de)(de)開向舒(shu)適(shi)、寬(kuan)敞(chang)、優(you)越(yue)、時尚的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)較高(gao)層(ceng)次(ci)(ci)追(zhui)求，計劃經濟時期福利(li)分(fen)房(fang)(fang)(fang)，按標準住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)觀(guan)念(nian)已被住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)商(shang)品化(hua)(hua)、貨幣化(hua)(hua)所(suo)取代。在市(shi)(shi)場調查中發(fa)現為數不(bu)少的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)公職(zhi)人(ren)員，他們(men)都有(you)改變現有(you)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)狀況的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)愿望，尤其對(dui)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)按揭，花明(ming)天的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)錢提(ti)前(qian)享受個(ge)性(xing)化(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)高(gao)層(ceng)次(ci)(ci)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)，較有(you)興(xing)趣。隨著“單位(wei)人(ren)”這一(yi)(yi)觀(guan)念(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)弱(ruo)化(hua)(hua)，“社會人(ren)”享受社區(qu)(qu)服務，享受方(fang)(fang)便(bian)、周到、安全的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)物業管理(li)服務也(ye)成(cheng)(cheng)為一(yi)(yi)種權(quan)力(li)追(zhui)求，這些都是(shi)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)商(shang)品化(hua)(hua)、居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)小(xiao)區(qu)(qu)化(hua)(hua)、住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)個(ge)性(xing)化(hua)(hua)，環(huan)境園林化(hua)(hua)所(suo)帶來的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)新理(li)念(nian)。開發(fa)部分(fen)適(shi)應工薪階層(ceng)承(cheng)受能力(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)小(xiao)康戶型的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)(zhu)宅，是(shi)有(you)市(shi)(shi)場前(qian)景(jing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)。

　　由于(yu)xx是國(guo)家級的(de)(de)邊(bian)(bian)境(jing)口(kou)岸(an)，在(zai)我省沿邊(bian)(bian)的(de)(de)眾多口(kou)岸(an)中像xx這樣優越(yue)的(de)(de)地(di)緣環境(jing)優勢的(de)(de)城市(shi)絕無僅有，因而(er)在(zai)四萬多人的(de)(de)流動人口(kou)中，有相當(dang)的(de)(de)外(wai)來居(ju)(ju)民是在(zai)xx經商貿易(yi)的(de)(de)，他們居(ju)(ju)住大部(bu)分是靠(kao)租房(fang)，有的(de)(de)經過十幾年的(de)(de)發展和積累，也渴望擁有屬于(yu)自(zi)己的(de)(de)經營(ying)店鋪和住房(fang)。在(zai)流動人口(kou)群體中盡管(guan)存在(zai)著分散零星和不(bu)確定性，但且有一定的(de)(de)市(shi)場(chang)潛(qian)力(li)(li)，問題的(de)(de)關鍵(jian)主要在(zai)于(yu)房(fang)地(di)產(chan)商的(de)(de)項目吸(xi)引(yin)力(li)(li)和競爭力(li)(li)。

　　三、項目內容

　　四川省xx市華泰房地產開發有(you)限公司開發項目，開發占(zhan)地面積(ji)(ji)200畝，總建(jian)筑面積(ji)(ji)約(yue)81000㎡，項目建(jian)設定位是花園式住宅(zhai)小區，同時建(jian)設與之相(xiang)配套的公共建(jian)筑和(he)會(hui)所。

　　1、花園(yuan)式住(zhu)宅(zhai)小區在規(gui)劃建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)上(shang)著力于(yu)地方特色。既要體現(xian)亞熱帶風(feng)光的(de)(de)(de)(de)民族風(feng)情，同(tong)時又(you)能(neng)展(zhan)示現(xian)代氣息和(he)時代特征的(de)(de)(de)(de)現(xian)代住(zhu)宅(zhai)區：它既有別(bie)于(yu)大中城(cheng)市的(de)(de)(de)(de)'多層(ceng)和(he)高層(ceng)住(zhu)宅(zhai)，又(you)不同(tong)于(yu)散亂無章xx度的(de)(de)(de)(de)民居住(zhu)宅(zhai)；在滿足統一(yi)和(he)諧的(de)(de)(de)(de)城(cheng)市環境前(qian)提下，提倡建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)風(feng)格(ge)多樣化，實現(xian)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)技(ji)術和(he)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)藝術的(de)(de)(de)(de)完整統一(yi)。在建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)(de)空間構圖、創意(yi)新、體現(xian)精品意(yi)識，避(bi)免了單調雷同(tong)，使之形成一(yi)街(jie)一(yi)景，一(yi)個(ge)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)組(zu)團體現(xian)一(yi)種格(ge)調，力求達到統一(yi)中有變化，變化中有統一(yi)。進而(er)使瑞xx畔花園(yuan)的(de)(de)(de)(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)構圖實現(xian)連續有序(xu)、靈活生動、豐富多彩的(de)(de)(de)(de)環境空間。

　　2、環(huan)境(jing)(jing)規劃上注入了(le)“以人為本(ben)，構建(jian)和諧社會(hui)”的(de)現代理念。體現出實用(yong)、自然(ran)、和諧的(de)時代精(jing)神。xx市是一個(ge)四季(ji)長(chang)青的(de)美麗(li)城市，小區的(de)環(huan)境(jing)(jing)在(zai)滿足本(ben)位功(gong)能的(de)前提下(xia)適當布置了(le)一些綠化、建(jian)筑(zhu)小品，

　　進而(er)豐(feng)富大環(huan)境的內涵；對(dui)活動空間、道路、綠(lv)化、建(jian)筑間距等諸方面(mian)實現全面(mian)統籌，做到設計適當、布局合理。小(xiao)(xiao)區內的生產環(huan)境與人(ren)文自(zi)然、民(min)族風情有機地結合，進而(er)實現環(huan)境優美，人(ren)與自(zi)然和諧的花(hua)園式小(xiao)(xiao)區。

　　3、市(shi)政設(she)施及路(lu)網(wang)建設(she)，作(zuo)為(wei)花園(yuan)式小(xiao)區(qu)須具備良好的城(cheng)市(shi)環境，市(shi)政設(she)施須配套完善、規范安全、城(cheng)市(shi)空間文明(ming)有(you)(you)序。供(gong)(gong)水(shui)、供(gong)(gong)電(dian)均采用(yong)市(shi)政網(wang)絡，對供(gong)(gong)水(shui)、排污(wu)、電(dian)力、通訊、有(you)(you)線電(dian)視、信(xin)息寬帶等(deng)系統的所(suo)(suo)有(you)(you)管線按功能區(qu)分(fen)(fen)全部(bu)為(wei)地下管、溝埋設(she)。對車流(liu)、人流(liu)交(jiao)通路(lu)網(wang)的規劃(hua)應滿足小(xiao)區(qu)內交(jiao)通流(liu)暢(chang)、安全、迅速、經濟及整潔、寧靜(jing)等(deng)要求，布(bu)置疏密相間的干道和支道，干道上可以(yi)通行(xing)一定(ding)流(liu)量的機動車，大部(bu)分(fen)(fen)支道作(zuo)為(wei)人行(xing)通道，使所(suo)(suo)有(you)(you)的道路(lu)做到(dao)主次分(fen)(fen)明(ming)，分(fen)(fen)工(gong)明(ming)確(que)互不干擾，進而組成(cheng)一個(ge)合(he)理的交(jiao)通網(wang)絡。

　　4、小(xiao)區的建筑規劃，按(an)81000㎡的用地，規劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。

　　(1)住(zhu)(zhu)宅建筑45603㎡，可入(ru)住(zhu)(zhu)205戶(hu)。其中：A型(xing)戶(hu)224㎡/戶(hu)有(you)20戶(hu)，B型(xing)戶(hu)264㎡/戶(hu)有(you)69戶(hu)，C型(xing)戶(hu)275㎡/戶(hu)有(you)15戶(hu)，D型(xing)戶(hu)290㎡/戶(hu)有(you)11戶(hu)，四種戶(hu)型(xing)的(de)別墅共(gong)115戶(hu)，面積30092㎡，連排成幢(chuang)別墅90戶(hu)，戶(hu)均166.8㎡/戶(hu)，面積15048㎡，住(zhu)(zhu)宅全部面積：45603㎡。

　　(2)其它公共建(jian)筑500㎡；合計規劃面積約46103㎡。

　　(3)土地規劃使用(yong)情況(kuang)：總(zong)用(yong)地面(mian)積81000㎡，其(qi)中道路占22275㎡，占27.54%；綠(lv)化34668㎡，占42.8%；建筑24024㎡，占29.66%。

　　(4)投資分析：

　　①基礎設(she)施投入867.3萬元；

　　②綠化環境投入646.8萬元；

　　③建筑投入6438.6萬元(yuan)；

　　④不可預(yu)見(jian)投資238.5萬(wan)元(按以上(shang)三項之(zhi)和的3%)；

　　⑤流動資(zi)金投(tou)入1600萬元。

　　合(he)計投(tou)資(zi)約人民幣9791.2≈9800萬(wan)元(yuan)。

　　四、項目建設計劃

　　我(wo)們(men)將根據州(zhou)內(nei)(nei)的建筑市場(chang)發展(zhan)態(tai)勢，采取總體布局，分步實施(shi)，滾動開發，逐步就位的思路，計(ji)劃在(zai)20xx年內(nei)(nei)全部開發完成，建設周期三年，具體計(ji)劃是：

　　1、20xx年投入(ru)(ru)2450萬元，承付土地出讓(rang)金1300萬元，用1150萬元投入(ru)(ru)基礎設施建設，完成小區(qu)內50000㎡的(de)道路及地下管(guan)道的(de)鋪設，完成總投資的(de)25%。

　　2、20xx年2744萬元，建成(cheng)4.5萬㎡住(zhu)宅，可入住(zhu)110戶，完(wan)成(cheng)總投資的28%。

　　3、20xx年投入2842萬元，建成(cheng)4.6萬㎡的住宅和商貿用房，可入住95戶，完(wan)成(cheng)總(zong)投資的29%。

　　4、20xx年(nian)投(tou)入1764萬元，建(jian)(jian)(jian)成(cheng)9000㎡的(de)(de)公共建(jian)(jian)(jian)筑和附屬配套設施，同時全部(bu)完成(cheng)綠(lv)化(hua)和環(huan)境投(tou)資(zi)建(jian)(jian)(jian)設，完成(cheng)總投(tou)資(zi)的(de)(de)18%。至(zhi)此(ci)全部(bu)完成(cheng)小(xiao)區建(jian)(jian)(jian)設，并籌組物業管(guan)理公司(si)，納入市場化(hua)的(de)(de)物業管(guan)理經(jing)營(ying)服(fu)務(wu)。

　　五、資金籌集按建設計劃投資總額9800萬元。

　　1、四川省xx市華泰房(fang)地產(chan)開發(fa)有限公司作為投資(zi)(zi)(zi)主(zhu)體(ti)，自(zi)籌資(zi)(zi)(zi)金(jin)3000萬元，公司自(zi)籌方式(shi)包括(kuo)集資(zi)(zi)(zi)、融資(zi)(zi)(zi)，臨時拆借等方式(shi)，公司其余(yu)自(zi)籌資(zi)(zi)(zi)金(jin)于20xx年底(di)全部到位。

　　2、通(tong)過招商引資(zi)、預約、預售(shou)實現籌資(zi)2000萬元，占房屋建設投(tou)資(zi)的(de)30%。該資(zi)金籌措從20xx年5月啟動到20xx年，用10個(ge)月的(de)時(shi)間(jian)加強(qiang)銷售(shou)力度實現。

　　3、向銀行貸(dai)款2000萬元。20xx年(nian)工(gong)(gong)程開工(gong)(gong)后用在建工(gong)(gong)程(公(gong)司(si)資(zi)產(chan))作為抵押，使用貸(dai)款時3年(nian)。

　　4、20xx年實現銷售(shou)3500萬元(扣除預約預售(shou)2000萬元)實際籌(chou)資1500萬元。

　　5、20xx年(nian)實現銷售3300萬(wan)元，售房率達到60%以上，除用(yong)于歸還2000萬(wan)元貸款外(wai)，可有效(xiao)投(tou)入后續(xu)開發資金1300萬(wan)元。

　　該(gai)項(xiang)目按滾動(dong)開發(fa)模(mo)式(shi)，6000萬(wan)元流動(dong)資(zi)金可(ke)保證實現(xian)全部開發(fa)建成(cheng)。公司對資(zi)金的籌集(ji)將采(cai)用資(zi)本的營(ying)運方(fang)式(shi)，保證開發(fa)計劃實施(shi)。

　　六、組織實施

　　為(wei)保證項目的(de)順利實施，四川省(sheng)xx市華(hua)泰房地產(chan)開發有(you)限(xian)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)，全權(quan)承(cheng)擔項目的(de)開發建設，四川省(sheng)xx市華(hua)泰房地產(chan)開發有(you)限(xian)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)，將按公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)法(fa)(fa)組建。依照有(you)限(xian)責任公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)的(de)章程組成公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)治理(li)結構，實行(xing)(xing)董事會領(ling)導下的(de)總(zong)經(jing)理(li)責任制(zhi)，按現(xian)代企業制(zhi)度要求和現(xian)代企業管理(li)的(de)理(li)念和手段進行(xing)(xing)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)運作(zuo)。公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)依法(fa)(fa)注冊(ce)，自(zi)(zi)立(li)經(jing)營、獨(du)立(li)核(he)算，自(zi)(zi)負盈虧(kui)，獨(du)立(li)承(cheng)擔債(zhai)權(quan)、債(zhai)務，獨(du)立(li)承(cheng)擔經(jing)濟民事的(de)法(fa)(fa)律(lv)責任，同時(shi)，自(zi)(zi)覺(jue)執行(xing)(xing)黨(dang)的(de)方針、政策(ce)、遵守法(fa)(fa)律(lv)、法(fa)(fa)規，接受相關部門領(ling)導監督和管理(li)，并嚴(yan)格按房地產(chan)市場規則規范公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)(si)(si)行(xing)(xing)為(wei)。

　　公司的組織機構是一室(shi)、三部(bu)(即：總經(jing)(jing)理辦公室(shi)、市場經(jing)(jing)營(ying)部(bu)、工程經(jing)(jing)理部(bu)、財務部(bu))。

　　公司的(de)宗旨是：能人開發、精英管理(li)、開拓(tuo)市場、營銷xx。公司有決心在3年的(de)開發建設中，實現(xian)碧(bi)波揚風帆(fan)、創新(xin)鑄發展。畫意燃詩(shi)情(qing)，實干創一流，為(wei)(wei)xx市邊境建設、為(wei)(wei)了(le)xx市新(xin)的(de)一輪(lun)發展，做出應(ying)有的(de)貢獻。

　　七、效益與風險分析

　　(一)、預期效益(yi)

　　1、企業利潤，根據(ju)房(fang)地產市場的供求(qiu)關(guan)系(xi)和市場景氣指數及社會平均(jun)(jun)利潤(行業平均(jun)(jun)0.158)計算，9800萬元(yuan)的投資，可實(shi)現利潤。

　　2、對當(dang)(dang)地(di)國民經濟(ji)增長的貢獻按(an)20xx年房(fang)地(di)產投資(zi)(zi)對GDP貢獻率41.94%的水平(ping)推算(suan)(按(an)支出法計算(suan))，9800萬(wan)元的固定資(zi)(zi)產投資(zi)(zi)對當(dang)(dang)地(di)GDP的貢獻為(wei)4110.12萬(wan)元，按(an)20xx年xx市國內GDP值7.85億元計算(suan)增幅，每(mei)年能(neng)拉動xx經濟(ji)增長1個百分點。

　　3、促進相關產業的(de)發展

　　據投(tou)入(ru)產(chan)出模式測算，每100萬(wan)元(yuan)房地(di)產(chan)投(tou)資(zi)(或銷售)可拉動(dong)相(xiang)關產(chan)業的發展(zhan)285萬(wan)元(yuan)，房地(di)產(chan)與40多個(ge)產(chan)業部門有密切關系，其(qi)中(zhong)建筑行業最直接。可誘發產(chan)出31.73萬(wan)元(yuan)，高居榜首，其(qi)次是建材、制造(zao)、開采、商業、運輸等行業，9800萬(wan)元(yuan)的房地(di)產(chan)投(tou)資(zi)，對拉動(dong)當地(di)消費需求(qiu)，增加就業，保持社(she)會(hui)穩定，促進(jin)經濟發展(zhan)，具有潛在的社(she)會(hui)效益。

　　4、增(zeng)加(jia)地方財政收入

　　在9800萬元(yuan)的投資中，土地使用(yong)權出讓增加(jia)地方財政600萬元(yuan)，(200畝(mu)(mu)X3萬元(yuan)/畝(mu)(mu))。增加(jia)建(jian)筑(zhu)稅收(shou)(建(jian)筑(zhu)營業稅和城市建(jian)設附(fu)加(jia)，教育附(fu)加(jia))480萬元(yuan)，同時拓展了稅源。

　　(二)風險分析

　　1、國內市場(chang)變(bian)化的(de)風(feng)險

　　房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)作(zuo)為(wei)特殊(shu)的(de)(de)(de)(de)商(shang)品(pin)，在社會主義市場(chang)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)中(zhong)。房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)市場(chang)的(de)(de)(de)(de)商(shang)住(zhu)(zhu)樓仍具有(you)廣闊的(de)(de)(de)(de)市場(chang)前景，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)市場(chang)的(de)(de)(de)(de)供(gong)求關(guan)系(xi)已(yi)(yi)(yi)發(fa)(fa)生了變化，尤(you)其結構性矛盾已(yi)(yi)(yi)經(jing)(jing)突出(chu)(chu)(chu)。一(yi)(yi)方(fang)面，大量(liang)中(zhong)小(xiao)工商(shang)從業者想買商(shang)鋪又買不(bu)起；另一(yi)(yi)方(fang)面，近兩年來的(de)(de)(de)(de)商(shang)住(zhu)(zhu)樓空置率(lv)居(ju)高不(bu)下，據有(you)關(guan)資(zi)(zi)料顯示；截(jie)止(zhi)(zhi)二00二年三季(ji)度，商(shang)住(zhu)(zhu)樓的(de)(de)(de)(de)空置率(lv)已(yi)(yi)(yi)達24.4%。今年九月，國(guo)家(jia)六部委局(ju)(建(jian)設部、國(guo)家(jia)計委、財政部、國(guo)土(tu)資(zi)(zi)源部、中(zhong)國(guo)人民銀(yin)行(xing)(xing)、國(guo)家(jia)稅務總局(ju))就《關(guan)于加強房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)市場(chang)宏(hong)觀調(diao)(diao)控(kong)(kong)(kong)，促進房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)市場(chang)健康發(fa)(fa)展(zhan)》提出(chu)(chu)(chu)了若(ruo)干意見，警告：防止(zhi)(zhi)“泡沫”經(jing)(jing)濟(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)發(fa)(fa)生。最近國(guo)家(jia)的(de)(de)(de)(de)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)建(jian)設、銀(yin)行(xing)(xing)等部門已(yi)(yi)(yi)相繼出(chu)(chu)(chu)臺(tai)了若(ruo)干宏(hong)觀調(diao)(diao)控(kong)(kong)(kong)的(de)(de)(de)(de)政策措(cuo)施。如：強化土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)供(gong)應管理，嚴格控(kong)(kong)(kong)制土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)供(gong)應總量(liang)，調(diao)(diao)整(zheng)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)利用(yong)(yong)結構；嚴格控(kong)(kong)(kong)制自有(you)資(zi)(zi)金不(bu)足(zu)，行(xing)(xing)為(wei)不(bu)規(gui)范(fan)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)企業新開(kai)發(fa)(fa)項目(mu)(mu)；大力發(fa)(fa)展(zhan)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)，調(diao)(diao)整(zheng)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)市場(chang)結構；嚴格審核房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)項目(mu)(mu)貸款條件，加強對房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)主貸款使用(yong)(yong)監督，充分發(fa)(fa)揮金融對房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)主市場(chang)的(de)(de)(de)(de)調(diao)(diao)控(kong)(kong)(kong)作(zuo)用(yong)(yong)。以上信(xin)息已(yi)(yi)(yi)表明(ming)，對“房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)熱”已(yi)(yi)(yi)亮出(chu)(chu)(chu)了“紅燈”，國(guo)家(jia)宏(hong)觀管理這一(yi)(yi)大趨勢，對我們將(jiang)進行(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)項目(mu)(mu)，無疑是一(yi)(yi)大風險(xian)信(xin)號。

　　我們必須審時奪(duo)勢，趨利避害，認真分析和研究已發(fa)(fa)(fa)生變化了的(de)情況，從xx房地產(chan)市場(chang)這(zhe)一(yi)客觀實際出發(fa)(fa)(fa)，謹(jin)慎操(cao)作，任何盲目樂觀、頭腦“發(fa)(fa)(fa)熱”的(de)舉措(cuo)都是有害的(de)。要在(zai)充(chong)分調查研究的(de)基(ji)礎上以市場(chang)需求為出發(fa)(fa)(fa)點，制定(ding)切實可行(xing)的(de)開(kai)發(fa)(fa)(fa)計劃。

　　2、不確定因素(su)風險(xian)

　　房(fang)地產發展的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)(shi)場定位(wei)，不(bu)能僅從居民(min)(min)銀行存(cun)款的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)平均余額(e)不(bu)看(kan)供求(qiu)潛力。我(wo)們要看(kan)到(dao)，xx這一(yi)(yi)邊境(jing)開放城市(shi)(shi)(shi)盡管儲蓄余額(e)較大，但游資成(cheng)分較多，投入(ru)(ru)房(fang)地產消費(fei)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)資金十(shi)分有限。我(wo)們要理智(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)看(kan)到(dao)，我(wo)國(guo)目前存(cun)在的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)貧富懸殊差(cha)距正在擴(kuo)大；我(wo)們應當充(chong)分的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)注意到(dao)時(shi)下的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)中國(guo)，富者(zhe)(zhe)確(que)實目了，貧者(zhe)(zhe)依然(ran)很(hen)窮。尤(you)其像xx這樣民(min)(min)族聚集(ji)居的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)邊境(jing)城市(shi)(shi)(shi)，這樣的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)差(cha)距還較為突出(chu)。因此(ci)，對國(guo)內居民(min)(min)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)，特別是(shi)城市(shi)(shi)(shi)居民(min)(min)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)狀況，已購(gou)房(fang)率、預期(qi)購(gou)房(fang)率、普通居民(min)(min)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)有支配(pei)收(shou)入(ru)(ru)、消費(fei)意向(xiang)等情況，進一(yi)(yi)步做深(shen)(shen)入(ru)(ru)細致的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)查(cha)分析，在此(ci)基礎上(shang)，確(que)定國(guo)內居民(min)(min)購(gou)房(fang)需(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)(shi)場定位(wei)。要充(chong)分認識到(dao)，拉(la)動(dong)市(shi)(shi)(shi)場消費(fei)需(xu)求(qiu)，主(zhu)要在于擴(kuo)大國(guo)內需(xu)求(qiu)。對此(ci)，我(wo)們要著力做好(hao)當地常住(zhu)(zhu)(zhu)居民(min)(min)，尤(you)其是(shi)個(ge)體(ti)工商(shang)業(ye)者(zhe)(zhe)對商(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)樓需(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)查(cha)，利(li)用擴(kuo)大內需(xu)進一(yi)(yi)步深(shen)(shen)化對外貿易這一(yi)(yi)歷史最(zui)好(hao)機遇，促(cu)進購(gou)房(fang)消費(fei)；同(tong)時(shi)，要做好(hao)消費(fei)導向(xiang)宣傳，切(qie)實推出(chu)貨(huo)真(zhen)價(jia)實，質(zhi)量優(you)良(包括(kuo)戶(hu)型(xing)合理)優(you)美，多功能花園住(zhu)(zhu)(zhu)宅小區，占(zhan)領和開拓xx的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)(zhu)宅房(fang)市(shi)(shi)(shi)場。

　　3、公司自(zi)身的弱(ruo)勢

　　四川省xx市華(hua)泰房地產開(kai)發(fa)有(you)限公司是一(yi)個品(pin)牌，要在本(ben)地打(da)響這一(yi)品(pin)牌，除(chu)面臨上述的困難和風(feng)險外(wai)，還要克服公司自身的弱勢。首先就我(wo)公司而(er)言，異地開(kai)發(fa)、投資巨大(da)，也存在鞭(bian)長(chang)莫及的弱勢，趨利避害，與時俱(ju)進，謹慎操作。必須以改革創新的思維對公司實施戰略改造。對經(jing)營決策(ce)、經(jing)營管理(li)，都必須聚精(jing)竭力，做(zuo)到指揮得當，組織(zhi)有(you)序(xu)、經(jing)營有(you)方(fang)、管理(li)得力、穩(wen)步推進、調整及時、決心下定(ding)、矢(shi)志不移(yi)。

　　八、結論

　　四川省xx市(shi)華泰(tai)房地產開發建(jian)設項目是(shi)(shi)一個需要歷經數年的(de)(de)(de)中長(chang)期項目，無論建(jian)設規模(mo)，還是(shi)(shi)投資規模(mo)，對(dui)一個企業而言無疑是(shi)(shi)一個大(da)的(de)(de)(de)項目，其前(qian)景看好，可操作(zuo)性(xing)顯示。盡(jin)管存在一定的(de)(de)(de)風(feng)險(xian)，但在xx市(shi)委、市(shi)政府(fu)及相(xiang)關部(bu)門的(de)(de)(de)領導(dao)下，在社會各界和有(you)關專(zhuan)家的(de)(de)(de)支持幫助下，我(wo)們(men)有(you)信心、有(you)能力開發建(jian)設好。

　　經廣泛(fan)深入的調查研究和全面論證，同時，我(wo)公司通(tong)過一年(nian)富有成效的工作(zuo)，目(mu)前已(yi)具備啟動實施條件，建(jian)議政府(fu)列入二00六(liu)年(nian)度計(ji)劃。以便盡快(kuai)展開實質性(xing)工作(zuo)。綜(zong)上(shang)所述，四川省xx市華泰房地產開發建(jian)設項目(mu)是可行的。請(qing)市委、市政府(fu)、xx市邊境經濟合(he)作(zuo)區給予(yu)大力支持。

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