關(guan)于租(zu)賃工會大廈的可(ke)行性研究報告

　　　　根據(ju)**市社會經濟發(fa)展的總體(ti)(ti)(ti)(ti)趨(qu)勢以(yi)及建(jian)設組群結(jie)構大城市的總體(ti)(ti)(ti)(ti)規劃，結(jie)合省廳、省局關于加快***工作的總體(ti)(ti)(ti)(ti)部署，為(wei)(wei)順應(ying)社會發(fa)展潮(chao)流，服務(wu)**經濟建(jian)設，提高**系(xi)統影響(xiang)，****有意向租賃工會大廈，交由直屬單位(wei)****具體(ti)(ti)(ti)(ti)開(kai)展集餐(can)飲、住宿、會議(yi)、培(pei)訓、商務(wu)、娛樂為(wei)(wei)一體(ti)(ti)(ti)(ti)的綜合服務(wu)業務(wu)。現(xian)對(dui)其進行可(ke)行性分析(xi)如下。

　　一、工會大廈概況

　　(一)地理位置

　　工(gong)會大(da)廈位于高新(xin)技(ji)術開發區**路與(yu)**路交界(jie)處，東臨**大(da)橋，西靠**中學，南臨**廠，北靠**公(gong)司(si)，附近有**市公(gong)安(an)局(ju)、**集團(tuan)以及進駐開發區的眾多(duo)企事業單位，地理位置優(you)越。

　　(二)基本建設情況

　　工會大廈系由**市(shi)總工會投資XX萬元，由**市(shi)建筑(zhu)公司第一分公司施(shi)工建設，于98年4月開(kai)工，XX年10月竣工，通(tong)過(guo)了(le)**開(kai)發區(qu)質檢站竣工驗收，現驗收合格(ge)證(zheng)、消防合格(ge)證(zheng)、建筑(zhu)質量合格(ge)證(zheng)等相關證(zheng)件(jian)齊(qi)全。工會大廈建筑(zhu)面積11000平方米，其中實際營業面積6600平方米。

　　(三)基本布(bu)局及(ji)設施配(pei)備情況

　　1、基(ji)本(ben)布局。工會大廈(sha)主(zhu)體分(fen)為九如堂(tang)、全順樓(lou)、辦公樓(lou)三部分(fen)。

　　(1)九如堂。共3層，為餐(can)飲(yin)娛樂(le)、會議(yi)接待、商務活動(dong)場所。一樓有餐(can)飲(yin)大廳600平(ping)(ping)方米，可(ke)容(rong)納500余人同時就餐(can)，其內(nei)部的吧臺、灶房、桌椅等相關附屬設(she)(she)施齊全完整(zheng)。二樓為單(dan)間，內(nei)部裝飾豪華，設(she)(she)施齊全，設(she)(she)有大型(xing)單(dan)間4個，中型(xing)單(dan)間10個。三樓為面積達600平(ping)(ping)方米，可(ke)容(rong)納500余人的大型(xing)會議(yi)室，曾多次召開市、局級(ji)會議(yi)，舉辦(ban)各(ge)種類型(xing)培訓班，同時還設(she)(she)有集日(ri)本(ben)、歐洲風格(ge)布置(zhi)的餐(can)飲(yin)包間6個，以及裝潢考究的茶藝室。

　　(2)全順樓。共5層，為(wei)客(ke)房接(jie)待場所，按(an)照(zhao)星級標準設計，現(xian)有(you)客(ke)房56間(jian)(jian)，床位112個，分(fen)為(wei)豪華套(tao)間(jian)(jian)、標準間(jian)(jian)、多人間(jian)(jian)。一樓服務大廳300平方米，美觀規(gui)范，布局合理。二(er)至(zhi)五樓除經過(guo)全面裝修的客(ke)房外均配(pei)有(you)設施齊全的會議室、活(huo)動室。

 　　(3)辦(ban)公(gong)樓。建筑面積1000平方米，共3層，每層有(you)辦(ban)公(gong)室9間，樓前設有(you)停(ting)車場。

　　2、設(she)施配(pei)備(bei)情況。水、電、暖(nuan)、煤(mei)氣、有(you)線電視齊全，費用全部結(jie)清(qing)，其中電路經過增容改線，變壓器為315千瓦(wa)，暖(nuan)氣為熱(re)力公司供暖(nuan)。此外還(huan)配(pei)有(you)鍋爐房、假山、綠(lv)化帶、長廊等附屬設(she)施。

　　(四)前期經營情況

　　工會(hui)大(da)廈于(yu)(yu)XX年(nian)(nian)(nian)7月1日由(you)**市總工會(hui)以每(mei)年(nian)(nian)(nian)80萬(wan)元租(zu)賃給**公司(si)，租(zu)賃期為(wei)(wei)5年(nian)(nian)(nian)。**公司(si)租(zu)賃工會(hui)大(da)廈后作為(wei)(wei)酒店(dian)(dian)、賓館經營(ying)，并投入(ru)部分資(zi)金(jin)(jin)對(dui)其(qi)進(jin)行了適當(dang)裝飾裝修，于(yu)(yu)XX年(nian)(nian)(nian)8月6日試營(ying)業，XX年(nian)(nian)(nian)9月6日正式開業，XX年(nian)(nian)(nian)1月15日因種種原因被責令停業整頓，現該公司(si)由(you)于(yu)(yu)流動資(zi)金(jin)(jin)困難，經營(ying)管(guan)理(li)不善，無力繼續經營(ying)管(guan)理(li)。據(ju)(ju)該酒店(dian)(dian)、賓館提供(gong)的數據(ju)(ju)，其(qi)四個多月的經營(ying)期間，平均每(mei)天營(ying)業收(shou)入(ru)為(wei)(wei)2.6萬(wan)元，其(qi)中(zhong)餐飲收(shou)入(ru)1.6萬(wan)元，客房收(shou)入(ru)0.8萬(wan)元，商務活動收(shou)入(ru)0.2萬(wan)元;平均每(mei)天支(zhi)出(chu)為(wei)(wei)2.0萬(wan)元，其(qi)中(zhong)餐飲成(cheng)本0.8萬(wan)元，員工工資(zi)、管(guan)理(li)費(fei)(fei)、稅費(fei)(fei)0.6萬(wan)元，水、電(dian)、暖、煤氣(qi)等支(zhi)出(chu)0.5萬(wan)元，其(qi)他支(zhi)出(chu)0.1萬(wan)元。

　　二、項目基本情況

　　(一(yi))項目(mu)名稱(cheng)：租賃工會大(da)廈

　　(二)租賃單(dan)位(wei)：**局

　　(三)經營單位(wei)：**

　　(四)租賃期限：暫定3年

　　(五)年度租金：80萬元(yuan)(報價，原承租單位裝修、固定資產(chan)的租賃費用另(ling)行協商)

　　(六)初期投(tou)入：200萬元(yuan)。其中年度租金80萬元(yuan)，啟動(dong)資金120萬元(yuan)。

　　(七)資(zi)金來源：**自籌(chou)解決(jue)

　　(八)管理(li)方式(shi)：簽訂承(cheng)包(bao)經營(ying)責任(ren)書，確保其(qi)獨立經營(ying)、自負盈虧、自我(wo)積累、自我(wo)發展;該大廈內部(bu)(bu)實(shi)行總(zong)經理(li)領導(dao)下的逐級負責制，下設財務部(bu)(bu)、企管部(bu)(bu)、公關(guan)部(bu)(bu)、客(ke)房(fang)部(bu)(bu)、餐飲部(bu)(bu)等機構。

　　(九)社會效益：**局租賃工(gong)會大(da)廈后作為培訓(xun)中心(xin)，并對其(qi)酒店(dian)、賓館進行經(jing)營，使其(qi)真正(zheng)成(cheng)為對外宣傳的(de)窗口(kou)和紐帶，有(you)效提高**系統的(de)整體形象(xiang)。

　　(十)經(jing)濟(ji)效(xiao)益：工會大廈作(zuo)為一個獨立(li)核算的經(jing)濟(ji)實體，通(tong)過商業(ye)運作(zuo)，能夠成(cheng)為全市**開發新的經(jing)濟(ji)增長點(dian)，同時帶動其他部門(men)提高經(jing)濟(ji)效(xiao)益。

　　三、項目背景及意義

　　(一)項目背景

　　1、市場前景廣闊(kuo)。隨著(zhu)**市社(she)會經濟的(de)(de)迅速發展(zhan)以及建(jian)設組群(qun)結(jie)構(gou)大(da)城市的(de)(de)全面(mian)提速，**市的(de)(de)城市重心正在逐步東(dong)(dong)移，東(dong)(dong)部開發區越來越成為投資經營的(de)(de)戰略(lve)要地。在開發區經營餐飲娛樂(le)項(xiang)目，具有顧(gu)客來源廣、消費層次高、社(she)會影響大(da)等(deng)許多顯著(zhu)特點(dian)，并且經過前段(duan)時期的(de)(de)經營運作，已經與**大(da)廈(sha)、**大(da)廈(sha)、**大(da)酒(jiu)店等(deng)單位形成了良(liang)好(hao)的(de)(de)群(qun)體效應和鼎足之勢(shi)，市場前景非(fei)常廣闊(kuo)。

　　2、各方面(mian)條件優越(yue)。如果(guo)在開(kai)發區經營全新的餐飲娛樂項(xiang)目(mu)，必須(xu)開(kai)展申辦手續、購置土地、施工(gong)建(jian)設(she)、裝(zhuang)飾裝(zhuang)修等大量工(gong)作，不(bu)(bu)僅運作周期長(chang)，而且(qie)需要(yao)巨額(e)資金(jin)投入。租(zu)賃工(gong)會大廈項(xiang)目(mu)，不(bu)(bu)需要(yao)進行手續審批、征用土地、基(ji)礎建(jian)設(she)、裝(zhuang)飾裝(zhuang)修，甚至不(bu)(bu)需要(yao)額(e)外購置食宿用具(ju)，只要(yao)辦理(li)完租(zu)賃、過戶手續即(ji)可開(kai)業，各方面(mian)條件非常優越(yue)。同時，由于全部資產(chan)均為(wei)(wei)**市總工(gong)會所有，租(zu)賃行為(wei)(wei)只是(shi)一個(ge)經營運作而不(bu)(bu)是(shi)基(ji)本建(jian)設(she)行為(wei)(wei)，租(zu)期可視經營情(qing)況(kuang)或長(chang)或短，這樣就相應降低了(le)(le)投資風險，增加了(le)(le)贏(ying)利(li)的可能性。

　　3、辦(ban)公、經(jing)營(ying)(ying)有(you)機結合。由于(yu)本單(dan)(dan)位辦(ban)公樓將進(jin)行全(quan)面(mian)改造(zao)，開(kai)發為集(ji)餐飲、住宿、娛樂(le)為一(yi)體的**大廈(sha)(sha)(暫(zan)定名)。在(zai)該(gai)大廈(sha)(sha)建(jian)設期間(jian)，我單(dan)(dan)位將不得不每年花費幾十萬元另外租(zu)賃辦(ban)公場(chang)所(suo)，不僅(jin)將造(zao)成經(jing)濟損失(shi)，而(er)且還影響到辦(ban)公經(jing)營(ying)(ying)活動(dong)。租(zu)賃工會大廈(sha)(sha)后，可以將我單(dan)(dan)位的辦(ban)公場(chang)所(suo)租(zu)賃費用直接(jie)轉化為工會大廈(sha)(sha)租(zu)賃費用，實現(xian)辦(ban)公、經(jing)營(ying)(ying)的有(you)機結合，從而(er)避免經(jing)濟損失(shi)，提(ti)高經(jing)濟效益。

　　(二)項目意義(yi)

　　1、提(ti)高影(ying)響，樹立形象。**市管理局租賃、經(jing)營工會大(da)廈，能夠(gou)擁有一個(ge)充分宣(xuan)傳、展示雙(shuang)文明建設成果的(de)窗口和(he)紐(niu)帶，對于提(ti)高**系統影(ying)響，樹立**新形象必(bi)將起(qi)到重(zhong)要的(de)推動作用。

　　2、調整產(chan)業結構，促進全面發(fa)展(zhan)。**局(ju)租(zu)賃工(gong)會(hui)大廈并(bing)交由**開(kai)展(zhan)綜合服(fu)務(wu)業務(wu)，有利于(yu)調整產(chan)業結構，加(jia)快**步伐，同時(shi)也(ye)有利于(yu)**企業實(shi)現(xian)以工(gong)程施工(gong)為核(he)心到(dao)以社會(hui)服(fu)務(wu)為核(he)心的(de)轉(zhuan)型，更好的(de)與(yu)社會(hui)市場(chang)接軌(gui)，形成**部門“四大產(chan)業”全面發(fa)展(zhan)的(de)良好局(ju)面。

　　3、方便職工生活(huo)，促(cu)進建(jian)設(she)。**局租賃(lin)工會大廈，可以為(wei)我市**建(jian)設(she)提供(gong)一個(ge)良好的(de)商務、會議、培訓(xun)、接待(dai)場所，促(cu)進**經濟的(de)發展，同時也(ye)能為(wei)職工提供(gong)一個(ge)舉辦各類(lei)宴席、慶祝、聯歡、競賽活(huo)動的(de)場所，方便干(gan)部職工的(de)生活(huo)。

　　4、積(ji)累經營(ying)經驗(yan)，鍛煉職工隊伍。租賃(lin)工會大(da)(da)廈(sha)(sha)，可以為**大(da)(da)廈(sha)(sha)的(de)(de)規劃設計、建筑(zhu)施工、裝(zhuang)飾裝(zhuang)修提供(gong)借鑒依據，其經營(ying)運作的(de)(de)經驗(yan)教(jiao)訓和管理隊伍更是**大(da)(da)廈(sha)(sha)順利(li)運作必不可少的(de)(de)基礎和條件。

　　5、安置富余人(ren)員，減輕(qing)就業(ye)(ye)壓(ya)力(li)。由(you)于(yu)我市**系統近幾年人(ren)員增長過快，分流(liu)渠道又不通(tong)暢，因此(ci)就業(ye)(ye)形勢越(yue)來越(yue)嚴峻。工會大(da)廈正常營業(ye)(ye)后，能夠創(chuang)造出100余個就業(ye)(ye)機會，有利(li)于(yu)實現**系統人(ren)員的合理分流(liu)，減輕(qing)各單位的就業(ye)(ye)壓(ya)力(li)。

　　四、經濟效益分析和預測

　　工會大廈地處開發(fa)區(qu)內，附近人口稠密(mi)、單位密(mi)集、客流(liu)量(liang)大，市場前(qian)景廣闊。根據工會大廈現(xian)有(you)條件、前(qian)期經(jing)(jing)營情況以及**的實際情況，現(xian)從保(bao)守的角度對(dui)經(jing)(jing)濟效益分析預測如下。

　　(一)酒店收入

　　按照每(mei)年300天(tian)，平(ping)均每(mei)天(tian)營業收入1.5萬(wan)元(yuan)，利(li)潤(run)率(lv)為30%的情況預測，全(quan)年利(li)潤(run)為1.5×30%×300=135萬(wan)元(yuan)。

　　(二)客房收入

　　按照每(mei)年(nian)300天，現(xian)有的112個床(chuang)位平均每(mei)個床(chuang)位單價(jia)60元，入住率50%，利潤率60%的情(qing)況預測，全年(nian)利潤為112×60×50%×60%×300=60.48萬元。

　　租賃(lin)工會(hui)大(da)廈后，其可計(ji)算的年度利潤為(wei)：135+60.48=195.48萬(wan)元。

　　五、建議

　　由(you)**局直接與**市總(zong)工會就租金(jin)等所有(you)問題進行協商。**局租賃(lin)工會大廈后將(jiang)其承(cheng)包給(gei)**進行經營運作，**局負責監(jian)督指導。

　　六、結論

　　本項目具(ju)有(you)投資(zi)少(shao)、風險小、效益(yi)(yi)高、影響大、操作簡便等特點，對于加快**開(kai)發步伐，提高**形象具(ju)有(you)較(jiao)好的(de)推動作用(yong)，無(wu)論在經營運作上、經濟效益(yi)(yi)上還是(shi)社(she)會影響上都是(shi)較(jiao)好的(de)、可行的(de)。

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