項(xiang)目投資可行性研(yan)究(jiu)報(bao)告

　　在(zai)我們平凡(fan)的(de)日(ri)常(chang)里，報告(gao)的(de)用途越來越大(da)，報告(gao)具有雙(shuang)向溝通性的(de)特點。我敢肯(ken)定(ding)，大(da)部分人都對(dui)寫報告(gao)很是(shi)頭(tou)疼(teng)的(de)，下面是(shi)小編(bian)為(wei)大(da)家整(zheng)理的(de)項(xiang)目(mu)投資可(ke)行性研(yan)究報告(gao)，希望對(dui)大(da)家有所幫助。

項目投資可行性研究報告1

　　房(fang)地產可(ke)行(xing)性研(yan)(yan)究(jiu)報告是(shi)根據(ju)可(ke)行(xing)性研(yan)(yan)究(jiu)對(dui)項目(mu)(mu)進(jin)行(xing)科學的(de)分析和預測。因此做(zuo)好(hao)開發項目(mu)(mu)可(ke)行(xing)性研(yan)(yan)究(jiu)工作，是(shi)項目(mu)(mu)成敗的(de)先決條件(jian)。項目(mu)(mu)可(ke)行(xing)性研(yan)(yan)究(jiu)是(shi)項目(mu)(mu)立項階段(duan)最重(zhong)要(yao)的(de)核心文件(jian)，具(ju)有相當大的(de)信息量(liang)和工作量(liang)，是(shi)項目(mu)(mu)決策的(de)主要(yao)依(yi)據(ju)。

　　第一節 可行性研究的概念和作用

　　一. 可行性研究的概念

　　可行性(xing)研究是指在投(tou)資決(jue)策前，對與項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)有關(guan)的(de)資源、技(ji)術、市場、經濟、社會(hui)等各方(fang)面進行全面的(de)分析(xi)、論證(zheng)、和評價(jia)，判斷(duan)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)在技(ji)術上是否可行、經濟上是否合理、財務(wu)上是否盈利，并(bing)對多個可能(neng)的(de)備選方(fang)案進行擇優(you)的(de)科學方(fang)法，其目(mu)(mu)的(de)是使(shi)房地產開(kai)發(fa)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)決(jue)策科學化(hua)、程序化(hua)、從而提高決(jue)策的(de)可靠性(xing)，并(bing)為開(kai)發(fa)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)實施和控制提供參考。

　　我國從(cong)20世紀70年(nian)代開(kai)始引進(jin)可行(xing)性研究(jiu)方(fang)法，并在(zai)政府的主導(dao)下(xia)加(jia)以推(tui)廣。1981年(nian)原國家計委(wei)明確(que)“把可行(xing)性研究(jiu)作為建(jian)設(she)前期工作中一個重要的技術經濟論(lun)證階段，納入(ru)了基本建(jian)設(she)程(cheng)序(xu)。1983年(nian)2月，原國家計委(wei)正式頒布了《關(guan)于建(jian)設(she)項目進(jin)行(xing)可行(xing)性研究(jiu)的試行(xing)管理(li)辦法》，對可行(xing)性研究(jiu)的原則(ze)、編制程(cheng)序(xu)、編制內容、審查辦法等(deng)做了詳(xiang)細的規定，以指導(dao)我國的可行(xing)性研究(jiu)工作。

　　二. 可行性研究的作用

　　(一(yi)) 可行性(xing)(xing)研究是項目(mu)投(tou)資(zi)(zi)決(jue)策的重要依(yi)據。開發項目(mu)投(tou)資(zi)(zi)決(jue)策，尤其是大型投(tou)資(zi)(zi)項目(mu)決(jue)策的科學合理性(xing)(xing)，是建(jian)立在(zai)根據詳(xiang)細可靠的市場預測、成本分析和效(xiao)益估算進行的項目(mu)可行性(xing)(xing)研究的基礎上(shang)的。

　　(二)可行性(xing)研(yan)究(jiu)是(shi)項(xiang)(xiang)目立(li)項(xiang)(xiang)、審(shen)批(pi)、開發(fa)商(shang)與有關部(bu)門簽(qian)(qian)訂協(xie)議、合(he)同的(de)依據。在 國投資項(xiang)(xiang)目必須列入國家的(de)投資計(ji)劃。尤(you)其是(shi)房地產項(xiang)(xiang)目，要經過(guo)政府相(xiang)關職(zhi)能部(bu)門的(de)立(li)項(xiang)(xiang)、審(shen)批(pi)、簽(qian)(qian)訂有關的(de)協(xie)議，依據之一就是(shi)可行性(xing)研(yan)究(jiu)報(bao)告。

　　(三(san))可(ke)行(xing)性研(yan)(yan)究是項(xiang)目籌措建設資金(jin)的(de)(de)依據。房地產(chan)開(kai)發(fa)項(xiang)目可(ke)行(xing)性研(yan)(yan)究對項(xiang)目的(de)(de)經(jing)濟(ji)、財務(wu)指標進行(xing)了分析，從中可(ke)以了解項(xiang)目的(de)(de)籌資還(huan)本能(neng)力和經(jing)營效益的(de)(de)獲(huo)取能(neng)力。銀行(xing)等金(jin)融(rong)機構是否提(ti)供貸款，主要依據可(ke)行(xing)性研(yan)(yan)究中提(ti)供的(de)(de)項(xiang)目獲(huo)利信(xin)息。因此可(ke)行(xing)性研(yan)(yan)究也是企業(ye)籌集(ji)建設資金(jin)和金(jin)融(rong)機構提(ti)供信(xin)用貸款的(de)(de)依據。

　　(四)可(ke)行性(xing)研究是編制設計(ji)任務書的(de)(de)依據。可(ke)行性(xing)研究對開(kai)發(fa)項目的(de)(de)建設規模、開(kai)發(fa)建設項目的(de)(de)內(nei)容及建設標準等都作出了安排，這些正是項目設計(ji)任務書的(de)(de)內(nei)容。

　　第二節 可行性研究的階段工作

　　一.可行性研(yan)究工作根據(ju)項目(mu)的進展(zhan)可以(yi)分幾個階段進行。

　　(一)以投資機會研究

　　該(gai)階(jie)段的主(zhu)要任(ren)務是對投資(zi)項目(mu)或投資(zi)方向提(ti)出(chu)建議，即在一(yi)定(ding)的地區和部(bu)門內，以自(zi)然資(zi)源和市場的調查(cha)預測為基(ji)礎，尋(xun)找最有(you)利(li)的投資(zi)機(ji)會。 投資(zi)機(ji)會研究相(xiang)當(dang)粗(cu)略(lve)，主(zhu)要依靠(kao)籠(long)統的估計而(er)不是依靠(kao)詳細(xi)的分析。該(gai)階(jie)段投資(zi)估算的精確度為±30%，研究費用一(yi)般占總投資(zi)的0.2%~0.8%。如果(guo)機(ji)會研究認為可行的，就可以。

　　(二)初步可行性研究(jiu)

　　在(zai)機會研究(jiu)的(de)基礎上，進(jin)一步對項(xiang)目建設(she)的(de)可(ke)能性與潛在(zai)效益進(jin)行論證(zheng)分析。初步可(ke)行性研究(jiu)階段投(tou)(tou)資(zi)(zi)估算(suan)精度可(ke)達±20%,所(suo)需費用約占總(zong)投(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)0.25%~1.5%。

　　(三(san))詳細可行性研究

　　詳(xiang)細(xi)可行(xing)性研究是(shi)(shi)開發建設項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu) 投資(zi)決(jue)(jue)策(ce)的(de)基礎，是(shi)(shi)在(zai)分(fen)析項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)在(zai)技術(shu)上、財(cai)務(wu)上、經(jing)濟上的(de)可行(xing)性后作(zuo)出投資(zi)與否決(jue)(jue)策(ce)的(de)關(guan)鍵步驟。 這一階段對建設投資(zi)估(gu)算的(de)精(jing)度在(zai)±10%，所需費(fei)用，小(xiao)型項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)約(yue)占投資(zi)的(de)1.0%~3.0%，大型復雜(za)的(de)工程約(yue)占0.2%~1.0%. 項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)的(de)評估(gu)和決(jue)(jue)策(ce)，按照國家有關(guan)規(gui)定，對于大中型和限額(e)以上的(de)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)及重要的(de)小(xiao)型項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)，必須經(jing)有權(quan)審(shen)批(pi)單(dan)位(wei)委托有資(zi)格(ge)的(de)咨(zi)詢評估(gu)單(dan)位(wei)就(jiu)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)可行(xing)性研究報(bao)告進行(xing)評估(gu)論證(zheng)。未經(jing)評估(gu)的(de)建設項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)，任何單(dan)位(wei)不(bu)準審(shen)批(pi)，更不(bu)準組織建設。

　　(四)可行性(xing)研究階(jie)段工作精度表

　　第三節 可行性研究的內容

　　一. 可行(xing)性研究報告的結構

　　一般(ban)來講，專(zhuan)業機構編(bian)寫一個項(xiang)目的可行性研究報告應包括(kuo)封面、摘要⒛柯肌(ji)⒄?摹(mo)⒏郊?透酵劑?霾糠(kang)幀?

　　二. (一)封面:一般要反映可行性報(bao)告的名稱(cheng)，專業研究編寫機構(gou)名稱(cheng)及編寫報(bao)告的時間三個(ge)內容。

　　(二(er))摘要(yao):它是(shi)用簡(jian)潔明了的(de)語言概要(yao)介紹項(xiang)目的(de)概況、市(shi)場情況可行性研究的(de)結論(lun)及有關說(shuo)明或假(jia)設(she)條件(jian)，要(yao)突出重點，假(jia)設(she)條件(jian)清楚，使閱讀人(ren)員在短時(shi)間內能了解全報(bao)(bao)告的(de)精要(yao)。也有專家主(zhu)張不寫(xie)摘要(yao)，因為(wei)可行性研究報(bao)(bao)告事關重大，閱讀者理(li)應(ying)仔細全面閱讀。

　　(三)目錄:由于(yu)一(yi)份可(ke)行性(xing)報告少則十余頁，多(duo)則數十頁，為了(le)便于(yu)寫作和閱(yue)讀人(ren)員(yuan)將(jiang)報告的前后關系、假設條件及具(ju)體內容條理清楚(chu)地(di)編寫和掌握，必(bi)須編寫目錄。

　　(四(si))正(zheng)文內(nei)容:它是可行性(xing)報(bao)告的主體，一般來講，應(ying)包括以下內(nei)容

　　1.項目概況

　　主要包括:項(xiang)目名稱及背景、項(xiang)目開發所具備的(de)(de)(de)自然、經濟、水文地質等基本條件，項(xiang)目開發的(de)(de)(de)宗旨、規模、功能和(he)主要技(ji)術經濟指標、委托(tuo)方、受(shou)托(tuo)方、可(ke)行性研(yan)究(jiu)的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)、可(ke)行性研(yan)究(jiu)的(de)(de)(de)編(bian)(bian)寫入員(yuan)、編(bian)(bian)寫的(de)(de)(de)依據、編(bian)(bian)寫的(de)(de)(de)假設和(he)說明(ming));

　　2.市場調查和分(fen)析

　　在深入(ru)調查(cha)和充分(fen)掌握各類資料的(de)(de)基礎上，對(dui)擬開(kai)發(fa)的(de)(de)項目的(de)(de)市場(chang)需(xu)求及(ji)市場(chang)供(gong)給狀(zhuang)況進行科學的(de)(de)分(fen)析(xi)，并作出客觀的(de)(de)預測，包括開(kai)發(fa)成(cheng)本、市場(chang)售價(jia)、銷售對(dui)象及(ji)開(kai)發(fa)周(zhou)期(qi)、銷售周(zhou)期(qi)等。

　　3.規劃設(she)計方案優選

　　在對(dui)可供選(xuan)擇的(de)(de)規劃方案(an)(an)進行分析(xi)比(bi)較的(de)(de)基礎上，優選(xuan)出最(zui)為(wei)合(he)理(li)、可行的(de)(de)方案(an)(an)作為(wei)最(zui)后的(de)(de)方案(an)(an)，并(bing)對(dui)其進行詳細(xi)的(de)(de)描述。包括選(xuan)定(ding)方案(an)(an)的(de)(de)建筑布(bu)局、功能分區、市政基礎設施分布(bu)、建筑物(wu)及項(xiang)目的(de)(de)主要技術參數(shu)、技術經濟指(zhi)標和控(kong)制性規劃技術指(zhi)標等。

　　4.開發進度安排(pai)

　　對開(kai)發(fa)進度進行(xing)(xing)合理的(de)時(shi)間安(an)排，可以(yi)按照前期(qi)(qi)工(gong)(gong)程、主體工(gong)(gong)程、附屬(shu)工(gong)(gong)程、竣工(gong)(gong)驗(yan)收等階段安(an)排好(hao)開(kai)發(fa)項目的(de)`進度。作為大型(xing)開(kai)發(fa)項目，由(you)于建設期(qi)(qi)長、投資額大，一(yi)般需要進行(xing)(xing)分(fen)期(qi)(qi)開(kai)發(fa)，需要對各期(qi)(qi)的(de)開(kai)發(fa)內容同時(shi)作出統籌(chou)安(an)排。

　　5.項(xiang)目投資估算

　　對(dui)開發項目所涉及的成本費(fei)用(yong)(yong)進行分析(xi)評(ping)估。房地產開發所涉及的成本費(fei)用(yong)(yong)主(zhu)要(yao)有土地費(fei)用(yong)(yong)、前(qian)期(qi)工(gong)程費(fei)用(yong)(yong)、建筑安裝費(fei)用(yong)(yong)、市政基礎設施(shi)費(fei)用(yong)(yong)、公共配套(tao)費(fei)用(yong)(yong)、期(qi)間費(fei)用(yong)(yong)及各種稅費(fei)。估算的精度沒有預算那(nei)樣高，但需(xu)力(li)爭和(he)未來開發事實相符，提高評(ping)價的準確性(xing)。

　　6.項目(mu)資金籌(chou)(chou)集方案及籌(chou)(chou)資成本估(gu)算

　　根據(ju)項目(mu)的(de)投(tou)資(zi)估算和(he)投(tou)資(zi)進(jin)度安排(pai)，合理(li)估算資(zi)金(jin)(jin)需求(qiu)量，擬訂籌(chou)資(zi)方案(an)，并對籌(chou)資(zi)成本進(jin)行計算和(he)分(fen)析。房地產開發(fa)投(tou)資(zi)巨大，必須在投(tou)資(zi)前(qian)做好(hao)對資(zi)金(jin)(jin)的(de)安排(pai)，通過不(bu)同的(de)方式籌(chou)措(cuo)資(zi)金(jin)(jin)，減少籌(chou)資(zi)成本，保證項目(mu)的(de)正常進(jin)行。

　　7.項(xiang)目(mu)財務評價;

　　依據(ju)國(guo)家現行(xing)的(de)(de)財(cai)稅制(zhi)定、現行(xing)價(jia)格和(he)(he)有關法規，從(cong)項目的(de)(de)角度對(dui)項目的(de)(de)盈利(li)能力、償債(zhai)能力和(he)(he)外(wai)匯平(ping)衡等項目從(cong)財(cai)務(wu)(wu)(wu)狀況(kuang)進(jin)行(xing)分析(xi)，并借以考察(cha)項目財(cai)務(wu)(wu)(wu)可行(xing)的(de)(de)一種(zhong)方法。具體包括(kuo)項目的(de)(de)預(yu)(yu)(yu)售預(yu)(yu)(yu)測、成本預(yu)(yu)(yu)測基礎上進(jin)行(xing)預(yu)(yu)(yu)計損益表(biao)、預(yu)(yu)(yu)計資產負(fu)債(zhai)表(biao)、預(yu)(yu)(yu)計財(cai)務(wu)(wu)(wu)現金流(liu)量表(biao)的(de)(de)編制(zhi)，債(zhai)務(wu)(wu)(wu)償還表(biao)、資金來(lai)源與運用表(biao)的(de)(de)編制(zhi)，以及進(jin)行(xing)財(cai)務(wu)(wu)(wu)評價(jia)指(zhi)(zhi)標(biao)和(he)(he)償債(zhai)指(zhi)(zhi)標(biao)的(de)(de)計算，如財(cai)務(wu)(wu)(wu)凈現值、財(cai)務(wu)(wu)(wu)內部收益率、投資回(hui)收期(qi)、債(zhai)務(wu)(wu)(wu)償還期(qi)、資產負(fu)債(zhai)率等，據(ju)以分析(xi)投資的(de)(de)效果。

　　8.不確定性(xing)分析和風險分析

　　主要包括盈虧平(ping)衡(heng)分(fen)(fen)析、敏感性(xing)分(fen)(fen)析和概率分(fen)(fen)析等內容。該分(fen)(fen)析通過對(dui)(dui)(dui)影響投資效果的社會(hui)、經濟、環境、政策(ce)、市場等因(yin)素(su)的分(fen)(fen)析，了(le)解各種因(yin)素(su)對(dui)(dui)(dui)項目(mu)(mu)的影響性(xing)質和程度(du)，為項目(mu)(mu)運作過程中對(dui)(dui)(dui)關鍵因(yin)素(su)進行控(kong)制提供可靠(kao)依據。同時根據風(feng)險(xian)的可能性(xing)，為投資者(zhe)了(le)解項目(mu)(mu)的風(feng)險(xian)大小及風(feng)險(xian)來源(yuan)提供參考。

　　9.可行性(xing)研究的結(jie)論

　　根據對相關(guan)因素的(de)分析和各項評價指標數(shu)值，對項目的(de)可行與否(fou)作(zuo)出明確的(de)結論。

　　10.研究(jiu)人員對項目(mu)的(de)建議(yi)

　　對項目中存在的(de)(de)風(feng)險(xian)和問題提出改善建議，以及對建議的(de)(de)效(xiao)果作出估計(ji)。

　　(五)附件:它包(bao)含可(ke)(ke)行(xing)性(xing)研(yan)究的(de)主要依據，是可(ke)(ke)行(xing)性(xing)研(yan)究報告必不可(ke)(ke)少(shao)的(de)部(bu)分。一般來講，一個項目在做正式的(de)可(ke)(ke)行(xing)性(xing)研(yan)究時(shi)，必須有(you)政(zheng)府有(you)關(guan)部(bu)門(men)的(de)批(pi)準文(wen)件(如規(gui)劃選址意見書、土(tu)(tu)地(di)批(pi)租合同(tong)、土(tu)(tu)地(di)證、建筑(zhu)工(gong)程(cheng)許可(ke)(ke)證等)。專業人(ren)員必須依照(zhao)委托書和上述文(wen)件以(yi)及相應的(de)法(fa)律(lv)、法(fa)規(gui)方能編寫項目可(ke)(ke)行(xing)性(xing)研(yan)究報告。

　　(六)附(fu)圖:一份完整(zheng)的(de)可行性報(bao)告應包括以下附(fu)圖:項目(mu)的(de)位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案的(de)平(ping)面圖，有(you)時也包括:項目(mu)所在地區或城市的(de)總(zong)體規劃圖等(deng)等(deng)。

　　二(er).可(ke)行性研(yan)究(jiu)報告的項目投(tou)資預算(suan)

　　一(yi)些不大規范的(de)(de)(de)房(fang)地產(chan)(chan)項(xiang)(xiang)目(mu)可行性研究報(bao)告，其中的(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)投資(zi)(zi)概(gai)(gai)算(suan)(suan)(suan)只(zhi)包含了(le)項(xiang)(xiang)目(mu)建(jian)(jian)設(she)的(de)(de)(de)工(gong)(gong)程(cheng)概(gai)(gai)算(suan)(suan)(suan)，這(zhe)樣(yang)算(suan)(suan)(suan)是不夠正確的(de)(de)(de)。一(yi)個房(fang)地產(chan)(chan)項(xiang)(xiang)目(mu)不等(deng)于一(yi)個簡單的(de)(de)(de)建(jian)(jian)筑(zhu)物，它需(xu)要營銷成本、金融成本和建(jian)(jian)筑(zhu)成本，項(xiang)(xiang)目(mu)投資(zi)(zi)就(jiu)是為了(le)滿足這(zhe)些成本支(zhi)出。而且，工(gong)(gong)程(cheng)概(gai)(gai)算(suan)(suan)(suan)也(ye)(ye)不一(yi)定就(jiu)等(deng)于發展(zhan)商(shang)(shang)對項(xiang)(xiang)目(mu)工(gong)(gong)程(cheng)建(jian)(jian)設(she)的(de)(de)(de)實際(ji)投資(zi)(zi)。在(zai)被證明星可行的(de)(de)(de)前提下(xia)，邊回(hui)收資(zi)(zi)金邊追(zhui)加投入的(de)(de)(de)滾動式(shi)投資(zi)(zi)開發方式(shi)也(ye)(ye)是可以(yi)采取的(de)(de)(de)，這(zhe)樣(yang)一(yi)來發展(zhan)商(shang)(shang)在(zai)工(gong)(gong)程(cheng)建(jian)(jian)設(she)上的(de)(de)(de)實際(ji)總投入就(jiu)會(hui)小得多(duo)。以(yi)工(gong)(gong)程(cheng)概(gai)(gai)算(suan)(suan)(suan)代替項(xiang)(xiang)目(mu)投資(zi)(zi)概(gai)(gai)算(suan)(suan)(suan)是極不嚴(yan)肅的(de)(de)(de)。房(fang)地產(chan)(chan)項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)投資(zi)(zi)概(gai)(gai)算(suan)(suan)(suan)應(ying)包括(kuo)以(yi)下(xia)內容:

　　(一(yi))營銷開支(zhi)概算(suan)

　　1.項(xiang)目(mu)前研(yan)究及可行性研(yan)究的開支

　　2.項目策(ce)劃的開支

　　3.銷售策劃(hua)的開支

　　4.廣告開支

　　5.項目(mu)公司日常運(yun)作的(de)開支

　　6.項目及企業的公關開支

　　(二)工程開(kai)支概算

　　1.用于(yu)工程勘探的(de)開支

　　2.用(yong)于吹沙填土、平整土地的開支

　　3.用(yong)于工(gong)程設計(ji)的開支

　　4.用于建筑施工的開支

　　5.用于設施配套的開支

　　6.用于工程監(jian)理的開支(zhi)

　　(三)土地(di)征(zheng)用開支(zhi)概算

　　1.政(zheng)府一(yi)次(ci)性收取的標(biao)準地價

　　2.用于拆遷補(bu)(bu)償或青苗補(bu)(bu)償的開支

　　3.影響公共設施(shi)而出現的賠償(chang)開(kai)支

　　(四)金融成本開支(zhi)概(gai)算

　　1.外匯(hui)資(zi)金進入(ru)國內(nei)貨(huo)幣系(xi)統(tong)產(chan)生的銀行擔保及管理(li)費用支出(chu)

　　2.貸款引起(qi)的利息支出

　　3.各(ge)項保險開支

　　4.稅(shui)收和行(xing)政性收費

　　5.不可預(yu)見開支

　　第四節 可行性研究報告的編制

　　一.房地產項目可行性(xing)分析常(chang)見誤(wu)區(qu)

　　1.誤(wu)區(qu)一(yi):一(yi)個標準的效益分析

　　如果一(yi)份項(xiang)(xiang)目可(ke)(ke)(ke)行性(xing)研(yan)究(jiu)報告(gao)(gao)十分肯定(ding)地(di)告(gao)(gao)訴你(ni)將來能賺(zhuan)多少錢(qian)，而(er)且一(yi)定(ding)能賺(zhuan)這(zhe)么多錢(qian)，這(zhe)絕不(bu)(bu)會是(shi)一(yi)份實事求(qiu)是(shi)的(de)(de)報告(gao)(gao)，一(yi)份專業而(er)嚴肅的(de)(de)項(xiang)(xiang)目可(ke)(ke)(ke)行性(xing)研(yan)究(jiu)報告(gao)(gao)不(bu)(bu)可(ke)(ke)(ke)能只是(shi)一(yi)個效(xiao)(xiao)益標準(zhun)。在可(ke)(ke)(ke)行性(xing)研(yan)究(jiu)時會遇(yu)到(dao)太多的(de)(de)不(bu)(bu)確(que)定(ding)因素(su)，這(zhe)些不(bu)(bu)確(que)定(ding)因素(su)使(shi)項(xiang)(xiang)目未(wei)來的(de)(de)價格及銷售進程處于一(yi)種(zhong)相(xiang)對(dui)的(de)(de)不(bu)(bu)確(que)定(ding)之中。因此，可(ke)(ke)(ke)行性(xing)研(yan)究(jiu)的(de)(de)“效(xiao)(xiao)益分析”也(ye)不(bu)(bu)可(ke)(ke)(ke)能是(shi)十分確(que)定(ding)的(de)(de)，只能是(shi)一(yi)種(zhong)合理的(de)(de)預測，而(er)且這(zhe)些預測需要假定(ding)的(de)(de)前提(ti)，那就是(shi)期望(wang)值。可(ke)(ke)(ke)行性(xing)研(yan)究(jiu)根據不(bu)(bu)同的(de)(de)期望(wang)值給出不(bu)(bu)同的(de)(de)期望(wang)效(xiao)(xiao)益預測。

　　2.誤區二(er):先入為主的(de)可行(xing)性研(yan)究

　　縱觀(guan)國內(nei)(nei)(nei)多數(shu)失(shi)敗(bai)(bai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)大(da)(da)型地產投(tou)資(zi)，其中大(da)(da)部分項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)失(shi)敗(bai)(bai)都是(shi)由一(yi)些可(ke)預見的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)因素(su)造(zao)成的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)。這些因素(su)包括:高級別墅(shu)坐落(luo)在大(da)(da)型工業(ye)區內(nei)(nei)(nei)，致(zhi)使別墅(shu)環境被破(po)壞，別墅(shu)無人(ren)問津;在一(yi)個(ge)離市區較遠的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)鄉(xiang)鎮開發(fa)高層(ceng)公寓，結(jie)果也是(shi)無人(ren)問津;準備在一(yi)個(ge)規劃失(shi)控的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)農民居住(zhu)區內(nei)(nei)(nei)開發(fa)商(shang)住(zhu)小區，結(jie)果在廉價“集資(zi)房”的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)沖(chong)擊下半途而廢;同(tong)一(yi)時(shi)間同(tong)一(yi)城(cheng)市同(tong)類樓盤供應量過(guo)大(da)(da)導(dao)致(zhi)需求短缺;建設成本遠遠超過(guo)預算造(zao)成資(zi)金(jin)短缺;一(yi)條新建的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)高架橋攔腰而過(guo)使樓盤商(shang)鋪優勢失(shi)效等等。當(dang)這些項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)展商(shang)在談起(qi)這些問題時(shi)通(tong)常都會感(gan)嘆“真沒想到”，然(ran)而卻是(shi)早該想到的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)。再看(kan)一(yi)看(kan)這些項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)“可(ke)行(xing)性研究報(bao)告(gao)”，幾(ji)乎(hu)都是(shi)同(tong)一(yi)個(ge)調子(zi):引(yin)經(jing)據典，從(cong)各個(ge)角度描(miao)繪這個(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)投(tou)資(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)美(mei)好(hao)前景，卻偏(pian)偏(pian)不提項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)投(tou)資(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)不利因素(su)。這樣的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)“可(ke)行(xing)性研究”，自始至(zhi)終都是(shi)為了證明該項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)是(shi)可(ke)行(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，犯(fan)了“先入為主”的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)大(da)(da)忌(ji)。

　　(1)先入為主的可行性(xing)研究通常是(shi)由以下原因(yin)造成(cheng)的:

　　a.房(fang)地產(chan)投資企業的領(ling)導(dao)主觀意志在起作用。往往由于“長官(guan)意志”對課題(ti)的影響，課題(ti)研究(jiu)人員擔心挑項目的毛病(bing)會(hui)(hui)得罪老板，于是學會(hui)(hui)了(le)察顏觀色(se)，一(yi)切圍(wei)繞領(ling)導(dao)的意思(si)去論證。所以(yi)，為避免這(zhe)種情況的發展，公司領(ling)導(dao)要多(duo)些(xie)支持，少些(xie)干預(yu)，讓課題(ti)組放下(xia)包(bao)袱，按科學的路子(zi)去調查、分(fen)析(xi)。

　　b.課(ke)題組(zu)人員的(de)業務(wu)水平不過關。有(you)(you)些(xie)項目的(de)可(ke)行性研究沒有(you)(you)交給真正在行的(de)專家去做(zuo)，而(er)是隨便找(zhao)一些(xie)高(gao)校的(de)教師或在本公司里的(de)人去完成。這樣做(zuo)，使課(ke)題組(zu)的(de)智力(li)及能力(li)結構很不合理，要指望他(ta)們拿出一個真正可(ke)信的(de)可(ke)行性研究報告是不可(ke)能的(de)。

　　c.有的(de)(de)發展商將可行性研(yan)究(jiu)的(de)(de)課(ke)題交(jiao)給一些建筑咨(zi)詢(xun)機構(gou)去做，這些單(dan)位的(de)(de)科研(yan)實力過得(de)硬，但由于項(xiang)目(mu)對(dui)他(ta)們來說就意(yi)味著有生意(yi)可做，因(yin)而也(ye)不太(tai)可能保持中立的(de)(de)研(yan)究(jiu)態度，除非發展商事先申明參(can)與可行性研(yan)究(jiu)的(de)(de)單(dan)位不能承攬本項(xiang)目(mu)的(de)(de)工程咨(zi)詢(xun)業務(wu)。

　　d.有(you)的(de)(de)發展(zhan)商(shang)(shang)圖省事(shi)，讓與他合作的(de)(de)另一(yi)方提(ti)供(gong)可(ke)行(xing)性(xing)(xing)研究(jiu)報告(gao)。這在意向接觸(chu)的(de)(de)時候是。必要的(de)(de)，但(dan)要清楚的(de)(de)是，合作另一(yi)方所(suo)作的(de)(de)可(ke)行(xing)性(xing)(xing)研究(jiu)只是針對自己的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)行(xing)為而做的(de)(de)，并不適合于(yu)現在的(de)(de)發展(zhan)商(shang)(shang);有(you)時合作另一(yi)方為了爭取他人來投(tou)資(zi)(zi)，可(ke)能會片面地(di)夸大該項目的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)價值，這樣的(de)(de)可(ke)行(xing)性(xing)(xing)研究(jiu)是不可(ke)能做到中立外。

項目投資可行性研究報告2

　　第一部分 投資(zi)項(xiang)目(mu)總論

　　總論作為可行性報告(gao)的首要部分，要綜(zong)合敘述研(yan)究(jiu)報告(gao)中各部分的主要問(wen)題和研(yan)究(jiu)結論，并對項目(mu)的可行與否提出最終建議，為可行性研(yan)究(jiu)的審批提供(gong)方便。

　　第二部分 投資(zi)項目建設可行性

　　第三部分(fen) 投(tou)資項目市場(chang)需求分(fen)析

　　市(shi)(shi)場(chang)(chang)分析在(zai)可(ke)行(xing)性研究中(zhong)的(de)重要地(di)位在(zai)于，任(ren)何一個項目(mu)，其生產規模(mo)的(de)確定(ding)(ding)、技術的(de)選(xuan)擇(ze)、投資估算甚至廠址的(de)選(xuan)擇(ze)，都(dou)必須在(zai)對(dui)市(shi)(shi)場(chang)(chang)需(xu)求(qiu)情況有(you)了充分了解以(yi)(yi)后才能(neng)決定(ding)(ding)。而(er)且市(shi)(shi)場(chang)(chang)分析的(de)結果，還可(ke)以(yi)(yi)決定(ding)(ding)產品的(de)價(jia)格、銷(xiao)售收入，最終影響到項目(mu)的(de)盈利(li)性和可(ke)行(xing)性。在(zai)可(ke)行(xing)性報告(gao)中(zhong)，要詳細研究當前市(shi)(shi)場(chang)(chang)現狀，以(yi)(yi)此(ci)作為(wei)后期決策的(de)依據。

　　第四(si)部分 投資項目產品規劃方案(an)

　　第(di)五部分 投(tou)資項目(mu)建(jian)設(she)地(di)與土建(jian)總規

　　第六部分 投資項(xiang)目環保、節能與勞動安全(quan)方案

　　在項目(mu)建設中，必(bi)(bi)須貫(guan)徹執行(xing)(xing)國(guo)家有關環(huan)(huan)(huan)境(jing)(jing)保(bao)護、能源(yuan)節約和(he)職業安(an)(an)全方面的(de)法規(gui)、法律(lv)，對項目(mu)可(ke)(ke)能造成周邊環(huan)(huan)(huan)境(jing)(jing)影響(xiang)(xiang)或勞動(dong)者健康和(he)安(an)(an)全的(de)因素，必(bi)(bi)須在可(ke)(ke)行(xing)(xing)性(xing)研究(jiu)階(jie)段(duan)進行(xing)(xing)論(lun)證分析(xi)，提出防治措(cuo)施，并對其進行(xing)(xing)評價，推薦技術可(ke)(ke)行(xing)(xing)、經(jing)濟，且布局合(he)理，對環(huan)(huan)(huan)境(jing)(jing)有害影響(xiang)(xiang)較小(xiao)的(de)最(zui)佳方案。按照國(guo)家現行(xing)(xing)規(gui)定，凡從事對環(huan)(huan)(huan)境(jing)(jing)有影響(xiang)(xiang)的(de)建設項目(mu)都必(bi)(bi)須執行(xing)(xing)環(huan)(huan)(huan)境(jing)(jing)影響(xiang)(xiang)報告書(shu)的(de)審批制度(du)，同時(shi)，在可(ke)(ke)行(xing)(xing)性(xing)報告中，對環(huan)(huan)(huan)境(jing)(jing)保(bao)護和(he)勞動(dong)安(an)(an)全要有專門(men)論(lun)述。

　　第七部分 投(tou)資(zi)項目組織和勞動定員

　　在可行性(xing)報告(gao)中，根據項目(mu)規模、項目(mu)組成和工藝流程(cheng)，研究提出(chu)相(xiang)應的(de)企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來(lai)源及相(xiang)應的(de)人員培訓計(ji)劃。

　　第(di)八(ba)部分(fen) 投資(zi)項(xiang)目實施進度安排(pai)

　　項(xiang)(xiang)目實(shi)(shi)施(shi)時(shi)(shi)期(qi)的(de)(de)進(jin)度(du)安排(pai)是(shi)可(ke)(ke)行(xing)(xing)(xing)(xing)性報(bao)告(gao)中的(de)(de)一(yi)(yi)個(ge)重要組成部分。項(xiang)(xiang)目實(shi)(shi)施(shi)時(shi)(shi)期(qi)亦稱(cheng)投(tou)資時(shi)(shi)間，是(shi)指從正(zheng)式(shi)確定建設項(xiang)(xiang)目到項(xiang)(xiang)目達到正(zheng)常生產(chan)(chan)這段時(shi)(shi)期(qi)，這一(yi)(yi)時(shi)(shi)期(qi)包括項(xiang)(xiang)目實(shi)(shi)施(shi)準(zhun)備，資金籌集安排(pai)，勘(kan)察設計和(he)(he)設備訂貨，施(shi)工(gong)準(zhun)備，施(shi)工(gong)和(he)(he)生產(chan)(chan)準(zhun)備，試運轉(zhuan)直到竣(jun)工(gong)驗收和(he)(he)交付(fu)使用等各個(ge)工(gong)作(zuo)階(jie)段。這些(xie)階(jie)段的(de)(de)各項(xiang)(xiang)投(tou)資活(huo)動(dong)和(he)(he)各個(ge)工(gong)作(zuo)環節(jie)，有些(xie)是(shi)相互(hu)影響的(de)(de)，前后緊密銜接的(de)(de)，也有同時(shi)(shi)開展，相互(hu)交叉進(jin)行(xing)(xing)(xing)(xing)的(de)(de)。因此(ci)，在可(ke)(ke)行(xing)(xing)(xing)(xing)性研究階(jie)段，需將項(xiang)(xiang)目實(shi)(shi)施(shi)時(shi)(shi)期(qi)每個(ge)階(jie)段的(de)(de)工(gong)作(zuo)環節(jie)進(jin)行(xing)(xing)(xing)(xing)統一(yi)(yi)規劃，綜合平衡，作(zuo)出合理又(you)切實(shi)(shi)可(ke)(ke)行(xing)(xing)(xing)(xing)的(de)(de)安排(pai)。

　　第九部分 投資項目財務評價(jia)分析

　　第十部分 投(tou)資項(xiang)目財務效(xiao)益

　　第十一部分 投資(zi)項目風險(xian)分析及風險(xian)防(fang)控

　　第(di)十二部分 投資項目可行(xing)性研究結(jie)論與建議

項目投資可行性研究報告3

　　第一章 總論

　　一、項目概況

　　二、編制依據

　　三、編制原則

　　四、研究范圍

　　五、項目主要技術經濟指標

　　六、研究結論

　　第二章 項目建設背景及必要性分析

　　一(yi)、項目建設背(bei)景

　　二、項目(mu)建設必要性分析

　　第三章 行業市場分析

　　第四章 項目選址

　　一、選址原則

　　二、區位條件

　　第五章 產品方案與建設規模

　　一、產品方案

　　二、建設規模

　　第六章 技術、設備方案

　　一、技術方案

　　二、設備方案

　　第七章 工程技術方案

　　一、總圖運輸方案(an)

　　二(er)、公用配套工程

　　第八章 節能分析

　　一、設計依據

　　二(er)、建(jian)設項目(mu)能源消耗種類(lei)和數(shu)量分析

　　三(san)、能耗指(zhi)標分(fen)析

　　四、節能(neng)措施(shi)和(he)節能(neng)效果分析

　　五、結論

　　第九章 環境保護

　　一、設計依據及(ji)原則

　　二、建(jian)設地(di)環(huan)境條(tiao)件

　　三、項目建設和生產對環境的影響

　　四、環境保護措施方案

　　第十章 勞動安全衛生與消防

　　一、勞(lao)動安(an)全(quan)衛(wei)生

　　二、消防

　　第十一章 組織機構與勞動定員

　　一、組織機構

　　二、勞動定員與職工培(pei)訓(xun)

　　第十二章 項目實施進度計劃

　　一、項目實施原則(ze)與步驟

　　二、工(gong)程進度安排(pai)

　　第十三章 招標方案

　　一、招標概述

　　二、發包方式

　　三、招(zhao)標組(zu)織形式

　　四、招標方式

　　第十四章 投資估算與資金籌措

　　一、投資估算

　　二、資金籌措

　　第十五章 財務評價

　　一、評價原則(ze)額(e)、參數及依據

　　二、銷(xiao)售收入、銷(xiao)售稅(shui)金(jin)及(ji)附加(jia)和增值稅(shui)估算

　　三(san)、成(cheng)本費用估算(suan)

　　四(si)、盈利(li)能力分(fen)析(xi)

　　五、財(cai)務生存能力(li)分(fen)析

　　六(liu)、不確定性分析

　　七(qi)、財務評價結論

　　第十六章 風險分析及規避

　　一、項目(mu)風(feng)險因素

　　二、風險規避對策

　　第十七章 結論與建議

　　一、結論

　　二、建議

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